Wynajem czy sprzedaż nieruchomości – jakie są plusy i minusy?

Posiadasz nieruchomość i zastanawiasz się nad tym, czy lepiej ją wynająć lub sprzedać? W tym artykule przedstawimy Ci wady i zalety obu tych strategii inwestycyjnych. 

Zwrot z inwestycji 

Wynajem nieruchomości może zapewnić Ci stały dochód pasywny. To tak, jakbyś co miesiąc dostawał/a drugą pensję. Brzmi dobrze, prawda? Kwota, jaką dostaniesz od najemców zależy od wielu czynników, między innymi lokalizacji mieszkania, jego powierzchni i stanu czy aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Pomimo zmieniającego się popytu na wynajem, jest to dość stabilna inwestycja w przyszłość Twoją i Twojej rodziny. 

Pamiętaj jednak, że bycie właścicielem to dodatkowa praca. Jeśli zdecydujesz się wynająć nieruchomość, musisz liczyć się z wieloma obowiązkami, na przykład znalezieniem odpowiednich lokatorów, utrzymywaniem lokalu w należytym stanie technicznym i sanitarnym czy robieniem comiesięcznych opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, takich jak czynsz, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie czy media. 

Jeżeli uznasz, że nie masz na to wszystko czasu i energii, możesz zlecić te zadania agentowi nieruchomości, o ile możesz sobie pozwolić na taki wydatek.

Co Ci się bardziej opłaca? 

Sprzedaż nieruchomości może przynieść Ci jednorazowy zysk kapitałowy. Być może potrzebujesz dużego zastrzyku gotówki? Wiele osób decyduje się na zakup lokalu z zamiarem jego późniejszej odsprzedaży, licząc na osiągnięcie zysku. Jednak, aby ocenić, czy taka inwestycja się opłaca, musisz wziąć pod uwagę wiele czynników, takich jak:

• cena zakupu i sprzedaży mieszkania,
• koszty remontu, ubezpieczenia, podatków i innych opłat związanych z posiadaniem i sprzedawaniem nieruchomości,
• czas posiadania mieszkania,
• stopa inflacji i zmiany cen na rynku nieruchomości.

Aby porównać różne opcje inwestycyjne, skorzystaj z miary zwanej zwrotem z inwestycji (ROI). Jest to procentowa wartość, która pokazuje, ile zarobiłeś/aś na danej inwestycji w stosunku do jej kosztu. Im wyższy jest ROI, tym lepsza jest Twoja inwestycja.

Obliczenie ROI ze sprzedaży mieszkania jest całkiem proste. Wystarczy, że od ceny sprzedaży odejmiesz wszystkie koszty związane z inwestycją i podzielisz tę różnicę przez koszt inwestycji. A następnie pomnożysz wynik przez 100%, aby uzyskać wartość procentową.

Nie zapomnij o podatkach!

Jako sprzedający nieruchomość musisz zapłacić podatek od sprzedaży w wysokości 19%, jeśli nabyłeś/aś ją nie wcześniej niż 5 lat przed sprzedażą (licząc od roku kalendarzowego). Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i domów.

Uwaga! Jeżeli sprzedasz prywatnie nieruchomość po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją kupiłeś/aś lub wybudowałeś/aś, nie zapłacisz podatku dochodowego, niezależnie od tego, na jakie cele przeznaczysz te dochody.

Z kolei jako wynajmujący masz w obowiązku płacić 8,5% podatku miesięcznie, jeżeli przychody z wynajmu mieszkania nie przekraczają kwoty 100 tys. złotych rocznie lub 12,5% – jeżeli przychodu z wynajmu mieszkania przekraczają kwotę 100 tys. złotych rocznie. 

Zależy Ci na elastyczności?

Wynajem nieruchomości zdecydowanie da Ci większą elastyczność niż sprzedaż. Wraz z nową umową możesz zmieniać warunki najmu lub podnieść czynsz, jeśli uznasz to za odpowiednią strategię. A jeśli coś zmieni się w Twoim życiu, zawsze będziesz mógł/a sprzedać to mieszkanie. 

Pamiętaj, że nieruchomość sprzedaje się tylko raz. Jeśli zajdzie taka potrzeba lub okazja, możesz to zrobić w dowolnym momencie. Jednak będziesz mieć mniejszą elastyczność niż przy wynajmie – jednorazowo dostaniesz kwotę, którą wynegocjujesz. Nie cofniesz też warunków sprzedaży, na które przystaniesz w umowie z kupującym. 

Każda inwestycja to pewne ryzyko 

Jedną z trudności, które mogą pojawić się w przypadku wynajmu nieruchomości jest znalezienie odpowiedniego najemcy. Ważne, aby była to osoba, która będzie regularnie płaciła czynsz i dbała o stan lokalu. Ponadto, musisz ponosić koszty utrzymania i remontu nieruchomości, a także opłacać podatki i ubezpieczenia. Nie masz też pewności, czy cena rynkowa mieszkania za jakiś czas nie spadnie, co może zmniejszyć zwrot z Twojej inwestycji. 

Przy sprzedaży nieruchomości istnieje ryzyko trafienia na nieuczciwego kupującego, który na przykład wycofa się w trakcie transakcji. Jednym ze sposobów zabezpieczenia się obu stron jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie notarialnej. 

Minusem sprzedaży jest też to, że nie zawsze uda się to zrobić w najbardziej wygodnym dla Ciebie czasie. Sprzedaż jest bowiem bardziej poważną transakcją niż wynajem. Dlatego musisz uzbroić się w cierpliwość i dobrze rozegrać negocjacje. O tym, jak dobrze przygotować się do negocjacji jako sprzedający przeczytasz w artykule: Mieszkanie na sprzedaż. Jak negocjować cenę?. 

Wynajem czy sprzedaż nieruchomości? – podsumowanie

Wynajem i sprzedaż nieruchomości mają swoje plusy i minusy, które powinieneś/aś rozważyć przed podjęciem ostatecznej decyzji. Zastanów się nad swoimi celami, sytuacją finansową i planami na przyszłość. Jeśli potrzebujesz pomocy z wybraniem odpowiedniej dla Ciebie strategii, skontaktuj się z nami.