Jakie dokumenty są niezbędne do zawarcia aktu notarialnego?

Umowa sporządzona pisemnie, w formie aktu notarialnego, potwierdza fakt sprzedaży i nabycia nieruchomości mieszkalnej. Do jej zawarcia u notariusza muszą stawić się strony, czyli sprzedający i kupujący oraz przedstawić wymagane dokumenty. Co jest konieczne do przygotowania umowy?

Niezbędne dokumenty do aktu notarialnego

Strony umowy kupna-sprzedaży każdorazowo dostarczają do kancelarii notarialnej, w której podpisywany jest akt notarialny nabycia nieruchomości, dokumenty potwierdzające ich tożsamość, w tym dowód osobisty i często też akty małżeństwa, jeśli ich to dotyczy. Wszystko dlatego, że trzeba wpisać do aktu notarialnego takie dane stron jak:

• imiona i nazwiska,

• imiona rodziców,

• PESEL,

• adres zamieszkania,

• numer dowodu osobistego,

• stan cywilny.

  

W umowie znaleźć muszą się ponadto ogólne warunki zawarcia transakcji, w tym cena sprzedaży, sposób i termin płatności oraz termin wydania przedmiotu aktu notarialnego. Kancelaria wyszczególnia podstawę nabycia nieruchomości oraz dołącza do aktu notarialnego odpis z księgi wieczystej nieruchomości, który sama pobiera.

W zależności od tego, jaka nieruchomość jest kupowana i jaka własność przysługuje obecnie właścicielowi, inne dokumenty będą potrzebne do zawarcia transakcji kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

W przypadku, gdy właścicielowi mieszkania przysługuje spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu, wówczas do sprzedaży nieruchomości konieczne jest dostarczenie zaświadczenia ze spółdzielni. Sprzedaż lub darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może odbyć się bez księgi wieczystej, a więc jeśli lokal jej nie ma, trzeba ją założyć. Wówczas sprzedający przedstawia w kancelarii notarialnej:

• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej,

• podstawę nabycia od chwili nabycia pierwotnego.

Na koniec konieczne jest też okazanie aktualnego zaświadczenia, najlepiej z dnia podpisania aktu notarialnego, o braku osób zameldowanych w mieszkaniu.

Odrębna własność lokalu

Jeśli posiadaczowi lokalu mieszkalnego przysługuje prawo odrębnej własności, to do zawarcia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego dostarcza on do kancelarii notarialnej następujące dokumenty:

• zaświadczenie o braku osób zameldowanych,

• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,

• zaświadczenie o tym, czy nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji (jeśli nieruchomość jest położona poza Warszawą), za wyjątkiem gmin, w których wyjaśnienie dotyczące rewitalizacji jest publikowane na stronie internetowej.

Kupno nieruchomości gruntowej

Zupełnie inny wykaz niezbędnych dokumentów do zawarcia aktu notarialnego obowiązuje w przypadku nabywania nieruchomości gruntowej:

• wypis z rejestru gruntów łącznie z wyrysem z mapy ewidencyjnej – wyrys jest potrzebny, gdy działka ma być wydzielona z innej księgi wieczystej,

• wypis z kartoteki budynków, jeśli działka jest zabudowana,

• zaświadczenie o braku osób zameldowanych – dotyczy tylko działek zabudowanych,

• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jeśli działka jest nim objęta, lub ewentualnie zaświadczenie, że taki plan nie istnieje,

• zaświadczenie o tym, czy nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji (jeśli nieruchomość jest położona poza Warszawą), za wyjątkiem gmin, w których wyjaśnienie dotyczące rewitalizacji jest publikowane na stronie internetowej,

• zaświadczenie w trybie art. 19 ustawy o lasach.

Kupno działki zabudowanej

Gdy kupowana jest działka zabudowana, do zawarcia aktu notarialnego potrzebny będzie dokument dotyczący przyjęcia budynku do użytkowania.

W zależności od indywidualnych sytuacji, w których są właściciele działek – nieruchomości gruntowych, może istnieć konieczność przedstawienia dodatkowych dokumentów niezbędnych do zawarcia aktu notarialnego:

• zaświadczenia wydawanego przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego w trybie art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn – w sytuacji, gdy podstawą nabycia jest prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, umowa darowizny bądź umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonane po 1 stycznia 2007 roku (jeśli zniesienie współwłasności było stwierdzone prawomocnym wyrokiem sądu zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wymagane jest bez względu na datę),

• umowa majątkowa małżeńska – gdy kupujący jest w związku małżeńskim, a nabycia dokonuje do majątku osobistego,

• kopia wniosku o wpis do księgi wieczystej wraz z prezentatą sądu – jeśli strona taki złoży, wówczas w księdze wieczystej zamieszczona zostanie wzmianka o wniosku,

• zaświadczenie potwierdzające, że opłata przekształceniowa została wniesiona w całości – gdy w akcie notarialnym ma się znaleźć wniosek o jej wykreślenie,

• zaświadczenie z banku do spłaty hipoteki – gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką ustanowioną na nieruchomości,

• umowa kredytu bankowego (do przygotowania umowy wystarczy przesłać jej projekt).

• Inne nieruchomości kupowane są na podstawie odmiennych dokumentów, których dostarczenie do kancelarii notarialnej warunkuje zawarcie umowy kupna-sprzedaży.