Co zrobić, kiedy nieruchomość nie ma księgi wieczystej?

Nie każda nieruchomość – działka, dom czy mieszkanie ma księgę wieczystą, choć jest to podstawowy dokument pozwalający na weryfikację stanu prawnego. Co zrobić, jeśli chcesz kupić nieruchomość bez księgi wieczystej? Czy jest to bezpieczne rozwiązanie?

Księga wieczysta nieruchomości

Pierwszym dokumentem, po który należy sięgnąć przy sprawdzaniu stanu prawnego czy rzeczywistego właściciela nieruchomości, jest księga wieczysta. To w niej znajdują się informacje o jej lokalizacji, właścicielach, prawach i ograniczeniach związanych z własnością czy dotyczące ewentualnych obciążeń, w tym hipotecznych. Jednak zdarzają się na rynku nieruchomości mieszkania, domy i działki bez księgi wieczystej i stan ten nie jest niezgodny z obowiązującym prawem.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że księgi wieczyste (KW) tworzone są dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych, ale księga może być prowadzona też w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ustawa wprowadziła obowiązek dla właścicieli nieruchomości do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Wpisów dokonuje się na podstawie aktu notarialnego lub wyroku sądowego. Jednak dotyczył on tylko nowych nieruchomości – starsze nadal nie muszą mieć założonej księgi wieczystej.

Brak księgi wieczystej a kupno nieruchomości

Kupujący mogą zastanawiać się, czy mieszkanie bez księgi wieczystej lub inna nieruchomość mogą być przedmiotem obrotu. Z pewnością, np. wtedy, gdy jest to mieszkanie na rynku pierwotnym. Zanim dojdzie do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, nie ma ono własnej księgi. Dopiero później składany jest stosowny wniosek o wydzielenie odrębnej dla mieszkania.

Ksiąg wieczystych mogą nie mieć też np. mieszkania spółdzielcze. Jeśli nieruchomość nie ma jej, w zasadzie nie ma możliwości wzięcia kredytu hipotecznego na takie mieszkanie, dom czy działkę. Trzeba wówczas taką księgę najczęściej założyć. Wiąże się z opłatami. Złożenie wniosku KW-ZAL kosztuje 60 zł, dodatkowo trzeba dopłacić za wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego oraz za wpis hipoteki do rejestru – 200 zł + podatek.