Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości?

Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości?

Nieruchomości – dom, mieszkanie czy grunty – mogą mieć nie tylko jednego właściciela. Dana działka czy lokal może należeć do dwóch lub więcej osób, które są współwłaścicielami gruntu. Jak ustanowić współwłasność nieruchomości i jakie prawa ma taki współwłaściciel?

Jak ustanowić współwłaściciela nieruchomości?

Zawsze istnieje możliwość, by właściciel mający tytuł prawny do danej nieruchomości dopisał współwłaściciela. Najczęściej współwłaścicielem mieszkania zostaje małżonek lub dzieci właściciela głównego. By zostało to formalnie załatwione, konieczne będzie uzyskanie notarialnego potwierdzenia czy orzeczenia sądu.

Tylko osoba, która ma stosowne prawa do lokalu mieszkalnego, domu czy działki, czyli legitymuje się najczęściej aktem notarialnym potwierdzającym fakt posiadania nieruchomości, może dokonać zmian w jej statusie własnościowym.

Dla ustanowienia współwłaściciela dana osoba – z rodziny lub niespokrewniona z nami, musi formalnie otrzymać część praw do dysponowania nieruchomością. Konieczne staje się więc zawarcie umowy sprzedaży lub dokonanie darowizny. Potwierdzeniem dokonania takich czynności prawnych będzie zawarcie aktu notarialnego w kancelarii notarialnej.

Dopiero kiedy akt notarialny zostanie zawarty, nowo ustanowiony współwłaściciel legitymujący się stosownym potwierdzeniem ma prawo, by zostać wpisanym do księgi wieczystej nieruchomości jako jej współwłaściciel.

Większość obowiązków formalnych związanych z ustanowieniem współwłasności nieruchomości przejmuje na siebie notariusz. To on:

·        przygotowuje umowę sprzedaży czy przekazania darowizny,

·        przygotowuje akt notarialny,

·        potwierdza fakt zawarcia aktu notarialnego przez strony,

·        zgłasza nowego współwłaściciela do działu ksiąg wieczystych stosownego sądu rejonowego.

Właściciel i współwłaściciel muszą jednak ponieść odpowiednie koszty takiej procedury formalnej. Za wpis do księgi wieczystej nieruchomości należy zapłacić – będzie to stała opłata sądowa w wysokości 200 zł.

Jeśli dochodzi do darowizny części nieruchomości, czyli dokonujesz przeniesienia części własności na osobę, która nie należy do pierwszej grupy podatkowej, konieczne będzie uiszczenie stosownego podatku od darowizny, którego wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości.

Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości? A jakim obowiązkom musi sprostać w takiej sytuacji?

Rodzaje współposiadania rzeczy wspólnej

W polskich przepisach istnieją dwa rodzaje współwłasności, jakie można ustanowić w przypadku nieruchomości:

·        współwłasność łączna,

·        współwłasność ułamkowa.

Współwłasność łączna nie określa, jaką wysokość udziałów mają współwłaściciele danej nieruchomości. Ten rodzaj współwłasności dotyczy np. małżonków podczas trwania małżeńskiej wspólności majątkowej, ale nie tylko wtedy. Łączna współwłasność ustanawiana jest też między wspólnikami spółki cywilnej. Cechą charakterystyczną dla niej jest to, że nie ma możliwości, by jeden z właścicieli zbył swoje prawo do nieruchomości. Jest to możliwe po przeprowadzeniu procedury zniesienia współwłasności.

Inaczej jest ze współwłasnością ułamkową, kiedy współwłaściciele nieruchomości mają udziały określone ułamkiem.

Prawa współwłaściciela nieruchomości

Współwłaściciele udziałowi mogą sprzedawać swoje udziały w nieruchomości, ale nie tylko takie prawa im przysługują. Mogą na określonych zasadach dokonywać czynności w kategorii czynności zarządu zwykłego nieruchomością. Przy sprzedaży ułamkowej współwłasności do nieruchomości współwłaściciel nie musi przy tym powiadamiać o tym fakcie pozostałych współwłaścicieli. Może swoją ułamkową współwłasność sprzedać lub podarować innej osobie.

Udziałowiec może obciążyć swój udział w nieruchomości. Trzeba podkreślić przy tym, że udział ten podlega egzekucji komorniczej. Właściciel ma prawo zawierania umów związanych stricte z jego udziałem, ale tylko pod warunkiem, że nie będzie miało to wpływu na udziały pozostałych współwłaścicieli lub całą nieruchomość. W przeciwnym wypadku muszą uzyskać zgody większości współwłaścicieli. Mają oni również możliwość zachowania wspólnego prawa, ale i możliwe jest zniesienie przez nich współwłasności.

Proporcjonalnie do posiadanego udziału współwłaściciel może pobierać pożytki, przychody, ale i musi ponosić wydatki z tytułu współwłasności nieruchomości. Oznacza to, że pożytki pochodzące ze współwłasności, czyli z rzeczy wspólnej, przypadają współwłaścicielom zgodnie z tym, jakie mają wielkości udziałów.

Czynności zwykłego zarządu przy współwłasności

Kodeks cywilny określa, że dla podjęcia czynności zarządu zwykłego nieruchomością wspólną konieczne jest to, by uzyskać zgody większości współwłaścicieli, czyli większości z nich w odniesieniu do udziałów, które posiadają. Jeśli jeden współwłaściciel będzie mieć np. 60 proc. udziałów, to on będzie miał prawo do podejmowania wszystkich decyzji, które mieści zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego w zakresie czynności zwykłego zarządu znajdują się takie czynności jak:

·        zawieranie umów najmu nieruchomości,

·        pobieranie czynszu od najemców nieruchomości,

·        budowa niezbędnych instalacji,

·        realizacja prac porządkowych w obrębie nieruchomości.

Czynności wykraczające poza zakres zwykłego zarządu dotyczące rozporządzania rzeczą wspólną

Jeśli jednak chodzi o podejmowanie decyzji o czynnościach wykraczających poza zakres zwykłego zarządu, wymagać to będzie zgody pozostałych współwłaścicieli. Mowa tu o czynnościach takich jak:

·        zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej,

·        obciążenie nieruchomości wspólnej, np. przy zaciąganiu kredytu hipotecznego,

·        zbycie nieruchomości wspólnej.

Każdy współwłaściciel ułamkowy ma prawo do korzystania i współposiadania nieruchomości, ale zgodnie z zasadami współżycia społecznego i z prawem do wspólnego władania rzeczą.

Współposiadanie nieruchomości wspólnej – w częściach ułamkowych i przy współwłasności łącznej

Warto powiedzieć, że udział w nieruchomości może przysługiwać niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Udział w prawie własności wyraża zakres uprawnienia współwłaściciela względem nieruchomości wspólnej. Współwłasność ułamkowa wyrażona jest ułamkiem.

Jednak wypada zwrócić uwagę na to, że trzeba wyraźnie odróżnić prawo od przedmiotu tego prawa. Zestawiając udział współwłaściciela z własnością całej nieruchomości wspólnej, trzeba powiedzieć, że prawo własności całości przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom.

W praktyce więc żaden współwłaściciel nie może sobie rościć wyłącznego prawa własności do żadnej fizycznie wydzielonej części nieruchomości. Jest ona przedmiotem współwłasności jako całość. Wszystkim współwłaścicielom przysługuje wspólne prawo własności zespolone z udziałów współwłaścicieli.

Czynności zachowawcze

Współwłaściciele nieruchomości mają w świetle prawa, według normy wyrażonej w art. 209 Kodeksu cywilnego, takie samo prawo do tego, by wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. To tak zwane czynności zachowawcze. Każdy współwłaściciel ma prawo do samodzielnego ich dokonywania, niezależnie od woli pozostałych współwłaścicieli, nawet jeśli wyrażają wobec czynności zachowawczych swój sprzeciw. Czynności te mogą mieć przy tym charakter:

·        czynności faktycznej,

·        czynności prawnej,

·        czynności procesowej.

Uznaje się, że czynności zachowawcze to sposób ochrony wspólnego prawa do przedmiotu współwłasności, jaką może być nieruchomość.

Kiedy współwłaściciele dokonują czynności zachowawczych, mają na celu zapobieganie utracie lub uszczupleniu prawa własności bądź jego przedmiotu. Każdy z nich działa przy tym we własnym imieniu, ale wpływa to na sytuację prawną, w jakiej znajdują się współwłaściciele.

Nie ma jednego, zamkniętego, stworzonego przez ustawodawcę katalogu czynności zachowawczych. Zalicza się do nich m.in. roszczenia o ochronę własności, czyli roszczenia windykacyjne i negatoryjne.

Obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

Jeśli chodzi o współwłaścicieli, którzy mają ustanowioną współwłasność ułamkową, to będą oni zobowiązani do:

·        zarządzania nieruchomością wspólną,

·        dokonywania czynności zwykłego zarządu dla utrzymania nieruchomości w dotychczasowym stanie,

·        dokonywania czynności niezbędnych do pobierania pożytków bądź korzystania z nieruchomości, czyli zaliczanych do kategorii zwykłego gospodarowania rzeczą wspólną.

Możliwe jest wyznaczenie zarządcy, który będzie wykonywać wszelkie czynności zgodne z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, w tym wypadku chodzi oczywiście o własność nieruchomości. Potrzebna jest do tego zgoda pozostałych współwłaścicieli.

Brak zgody pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości

W przypadku, gdy tylko część współwłaścicieli nieruchomości chce podjąć się np. jej zbycia, to do podjęcia danej czynności każdy z udziałowców, czyli współwłaścicieli mających współwłasność ułamkową, ma prawo do skierowania sprawy na drogę sądową. Dopiero po uzyskaniu orzeczenia sądowego dana osoba może zostać uprawniona do dokonania przedmiotowej czynności.

Możliwe jest też zniesienie współwłasności nieruchomości na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Jeśli zniesienie to doprowadzi do sytuacji, gdy pozostanie tylko jeden właściciel, to może on dowolnie rozporządzać swoim majątkiem.

Jak dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości? Jak uzyskać zgody większości współwłaścicieli na takie działanie?

Artykuł 210 Kodeksu cywilnego wskazuje zasady, jakimi objęte jest zniesienie współwłasności nieruchomości. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli może żądać, by przeprowadzone zostało zniesienie współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną, która trwać może nie dłużej niż przez pięć kolejnych lat, jak wskazują przepisy Kodeksu cywilnego. W ostatnim roku takiego zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na kolejne pięć lat, które można znów ponowić.

Wyznaczenie zarządcy rzeczy wspólnej wśród pozostałych współwłaścicieli lub osób trzecich

Prawem każdego ze współwłaścicieli jest wystąpienie do sądu o wyznaczenie zarządcy rzeczy wspólnej. Dzieje się to, jeśli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub w przypadku, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Czynności zwykłego zarządu to m.in. załatwianie bieżących spraw wiążących się ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i zachowaniem jej w stanie co najmniej niepogorszonym.

Pozostałe czynności to ogół te przekraczające zakres zwykłego zarządu. Może być to sprzedaż nieruchomości czy czynności dążące do zniesienia współwłasności poprzez jej podział.

Współwłaściciele mogą żądać rozstrzygnięcia tej kwestii na drodze sądowej, ale jest to sytuacja niezwykle rzadka. Na mocy orzeczenia sądowego wyznaczony może być zarządca nieruchomości, który będzie przez sąd nadzorowany.

Zarządcą może być np. współwłaściciel mieszkania. Współwłaściciel sprawujący rolę zarządcy czy osoba trzecia, nawet wskazana przez wnioskodawcę, wykonuje odpowiednie czynności zgodnie z zasadami prawidłowego zarządu. Pozostali współwłaściciele nie mają prawa sprzeciwu wobec decyzji o wskazaniu konkretnej osoby na zarządcę. Wraz z jego ustanowieniem współwłaściciele tracą uprawnienie do sprawowania zwykłego zarządu, ale nadal mają kompetencje do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Przejdź do poprzedniego artykułu Poprzedni artykuł

Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości?

Jakie nieruchomości sprzedaje się w formie aktu notarialnego?

Następny artykuł Przejdź do następnego artykułu

Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości?

Program "Pierwsze mieszkanie": dla kogo? Kiedy udzielony zostanie kredyt hipoteczny dla nabycia lokalu mieszkalnego z oprocentowaniem 2 proc.?