Czy lepsza jest umowa najmu na czas oznaczony czy na czas nieoznaczony? Jaką podjąć decyzję?

Podstawą wynajęcia mieszkania czy lokalu komercyjnego, np. biura czy magazynu, zawsze powinna być pisemna umowa najmu zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą. Jedną z jej cech szczególnych jest określenie okresu trwania. Można ją zawrzeć albo jako umowę na czas oznaczony, albo bezterminowo. Które rozwiązanie jest korzystniejsze?

Wynajem powierzchni biurowej

Przy podpisywaniu umowy najmu powierzchni komercyjnej należy zastanowić się nad kwestią czasu trwania stosunku najmu. W zależności od typu prowadzonej działalności, stażu rynkowego firmy czy też konieczności poniesienia nakładów celem dostosowania lokalu komercyjnego do wymogów przedsiębiorcy, inne mogą być zapatrywania najemcy co do oznaczania lub nie okresu trwania umowy najmu.

Jeśli najemcy zależy na stałym adresie i lokalizacji, względnie niezmiennej wysokości opłat czynszowych i dopasowuje lokal do własnych potrzeb, wówczas woli podpisać umowę najmu na czas oznaczony, najlepiej taki sam, jak czas amortyzacji wniesionych nakładów na prace adaptacyjne.

Natomiast wtedy, gdy nie musi przeprowadzać remontów, a stały adres stacjonarnej siedziby firmy nie jest dla niego najważniejszy, może naciskać na właściciela nieruchomości co do tego, by podpisać umowę najmu na czas nieoznaczony. Najemca może też chcieć wynająć lokal tylko tymczasowo, w poszukiwaniu innego, docelowego, albo nie jest pewien co do tego, jak długo będzie prowadził działalność i czy w ogóle nie będzie musiał jej zakończyć – wówczas przyda się umowa najmu na czas określony.

Wynajmujący biorą pod uwagę inne kwestie przy podpisywaniu umowy na czas oznaczony lub nieoznaczony. W pierwszym przypadku może on wymagać zawarcia umowy z określonym terminem trwania, jeśli sam przystosowuje lokal na potrzeby najemcy, albo lokal jest kredytowany i wynajmującemu zależy na stałości wpływów. Niewykluczone, że wynajmujący po prostu standardowo zawiera umowy na czas oznaczony, albo chce sobie przez określony czas zapewnić stały poziom czynszu i jego wpływ na swoje konto.

Uzasadnieniem zawierania przez wynajmującego lokal umowy na czas nieoznaczony będzie brak pewności co do długoterminowej możliwości wynajmu. Taka osoba może chcieć zachować swobodę wypowiedzenia w przypadku znalezienia innego najemcy lub chęci zajęcia lokal samodzielnie.

Prawne aspekty podpisywania umów na czas określony lub nieokreślony

Dla różnych grup – najemców i wynajmujących – z różnych powodów preferowaną może być umowa na czas nieoznaczony lub umowa na czas oznaczony. Niemniej przy wyborze jednej z tych opcji trzeba jeszcze zwrócić uwagę na kwestie prawne. W Kodeksie cywilnym ustawodawca wskazuje, że umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Wygodniejszą formą jest ta na czas oznaczony, choć strony w ogóle mogą nie określić terminu jej wygaśnięcia. W takiej sytuacji z punktu widzenia prawa umowa zawarta jest na czas nieokreślony.

Umowa najmu na czas oznaczony

Zaletą umowy najmu na czas oznaczony jest to, że strony wiedzą precyzyjnie, kiedy ona się zakończy. Lokator przy umowie najmu na czas oznaczony zobowiązuje się do zapłaty przez wskazany okres czynszu. Jeśli najem ma trwać np. 24 miesiące, a rata wynosi 3000 zł, to w istocie zaciąga zobowiązanie 24 x 3000 zł, czyli dokładnie 72 000 zł płatne w miesięcznych ratach. Jeśli lokator zerwie umowę, to nie wygasa jego zobowiązanie. Nadal jest zobligowany do zapłaty czynszu. Gdy wynajmujący wypowie umowę najmu z oznaczonym czasem trwania najemcy z powodu niepłacenia czynszu, może w sądzie ubiegać się o roszczenie z tytułu utraconych korzyści.

Umowy najmu na czas nieoznaczony

Umowa najmu na czas nieoznaczony może trwać dowolnie długo, dopóki jedna ze stron jej nie wypowie. Nie wygasa ona więc w jakimkolwiek terminie, jeśli taka jest wola jej stron. Natomiast ustawodawca przewidział trzymiesięczny okres wypowiedzenia, który można skrócić np. do jednego miesiąca, zapisując to w treści umowy. Niestety, taka umowa nie daje stabilności najmu i przewidywalności co do jej trwania. Najemca nie ma pewności co do wysokości czynszu w kolejnych okresach rozliczeniowych, a wynajmujący odnośnie do tego, czy najemca nie wyniesie się z wynajmowanego lokum po kilku miesiącach, przez co będzie trzeba szukać kolejnego klienta.