Sprzedaż czy kupno mieszkania wiążą się najczęściej ze zmianą wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta to zbiór informacji, który prezentuje najważniejsze dane dotyczące stanu prawnego np. mieszkania. Przed zawieraniem jakiejkolwiek umowy należy sprawdzić stan prawny nieruchomości w Księdze wieczystej.
Księga wieczysta prowadzona jest nie tylko dla nieruchomości mieszkalnych, ale i dla gruntowych, budynkowych, lokalowych, a także dla ograniczonych praw rzeczowych, do których zalicza się:
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.
Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Dla każdej z wymienionych nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą i dodatkowe akty księgi.
Każda księga wieczysta składa się z czterech części, nazywanych jej działami, gdzie każdy odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. Wśród nich wymienić należy:
Dział I księgi wieczystej – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy dotyczące praw związanych z nią.
Dział I-Sp. – zawiera spis praw związanych z własnością.
Dział II księgi – zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego nieruchomości.
Dział III księgi – zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek.
Dział IV księgi – przeznaczony na wpisy dotyczący pomijanych w III dziale hipotek.
By sprawdzić księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości, możemy wybrać się do sądu właściwego względem położenia nieruchomości i złożyć wniosek o pozyskanie odpisu z księgi lub sprawdzić w serwisie internetowym ekw.ms.gov.pl (Elektroniczne Księgi Wieczyste). Każda księga wieczysta ma swój numer i to właśnie po nim należy szukać księgę wieczystą danej nieruchomości. Najprostszym sposobem na uzyskanie numeru księgi wieczystej jest poproszenie o niego dotychczasowego właściciela nieruchomości
Mając dostęp i podgląd księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości, w pierwszej kolejności w Dziale I-O trzeba sprawdzić jej rzeczywistą lokalizację z adresem widniejącym w księdze. Na tym etapie można też zweryfikować powierzchnię, ilość i rodzaj pomieszczeń w domu, w mieszkaniu czy w budynku, a także przeznaczenie lokalu. Jeśli przedmiotem zakupu jest dom jednorodzinny, w księdze powinien znaleźć się zapis, że nieruchomość to lokal mieszkalny.
W Dziale I-O księgi wieczystej ujawniane są takie informacje jak:
Numer działki.
Identyfikator działki.
Obręb ewidencyjny (numer).
Położenie (numer porządkowy, województwo, powiat, gmina, miejscowość).
Ulica.
Sposób korzystania.
Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę).
Obszar całej nieruchomości.
Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej.
W tym samym dziale są wskazane dokumenty, będące podstawą wpisu w księdze wieczystej lub dane o wniosku.
Dział I-Sp., czyli Spis praw związanych z własnością, przeznaczony jest do wpisywania ograniczonych praw rzeczowych, jakie przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Informacje te są uzupełnieniem działu pierwszego i ujawniają prawa związane z nieruchomością. Jeśli w dziale tym są jakiekolwiek wpisy, to są one podzielone na rubryki i podrubryki. Wpisy stanowią przy tym odpowiednik wpisów praw ujawnionych następnie w Dziale III księgi wieczystej.
W Dziale II księgi wieczystej trzeba przed zakupem nieruchomości sprawdzić, czy osoba sprzedająca ją rzeczywiście jest jej prawowitym właścicielem nieruchomości. Zweryfikować można w księdze w Dziale II imię i nazwisko oraz numer PESEL jej właściciela. Ujawniane jest w tym dziale także i to, czy nieruchomość nie jest współwłasnością.
Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie, wielkość udziału, rodzaj wspólności), np. wspólność ustawowa majątkowa małżeńska.
Osoba fizyczna – imię pierwsze i drugie, nazwisko, imię ojca, imię matki, numer PESEL.
Są tu również wymienione dokumenty będące podstawą wpisu, np. umowa sprzedaży nieruchomości wraz z wyszczególnieniem najważniejszych informacji z nią związanych.
Przy czytaniu księgi wieczystej najważniejszymi z punktu widzenia kupującego nieruchomość działami są III i IV. W III ujawniane są wszelkie prawa ciążące na nieruchomości, np. prawo dożywocia, prawa osób trzecich, zapisy, prawa pierwokupu lub dzierżawy.
Wszystkie wpisy w Dziale III księgi wieczystej znajdują się w rubryce o nazwie „Wzmianki w dziale III” i posiadają one swój numer, opis, chwilę zamieszczenia i wykreślenia oraz omówienie wykreślenia wzmianki. Zaraz po wzmiance jest też numer wpisu, czyli oznaczenie kolejnego. Wzmianki mogą dotyczyć przy tym:
Użytkowania wieczystego.
Użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną własność.
Użytkowania wieczystego i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.
Użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną własność i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.
Wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na lokalach, jakie zostały wyodrębnione z nieruchomości, ciążące na związanych z nimi udziałach we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym.
W rubryce wpisywana jest treść praw, roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, jak i osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń i osoby, których roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone. Treść wpisu zawsze jest uzależniona od jego rodzaju i dotyczyć może:
Ograniczonego prawa rzeczowego.
Ograniczonego prawa rzeczowego związanego z inną nieruchomością.
Prawa osobistego.
Roszczenia.
Ostrzeżenia.
Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.
Innych wpisów.
Dział IV księgi pozwala sprawdzić, czy na nieruchomości nie jest obciążona hipoteką, którą trzeba spłacić. W dziale tym podawane są ewentualne kwoty obciążeń hipotecznych, waluta i rodzaj ustanowionej hipoteki. Przed zakupem nieruchomości najlepiej upewnić się, że wszystkie zapisy dotyczące obciążeń zostały wcześniej wykreślone.
W Dziale IV księgi wieczystej znajduje się rubryka z nazwą „Wzmianki w dziale IV”. Każda wzmianka oznaczona jest datą i godziną wpisu i informuje nas o tym, że do sądu wpłynął wniosek o wpis hipoteki umownej bądź przymusowej oraz oczekuje na wpis.
Wpisy w Dziale IV księgi wieczystej nieruchomości oznaczają, że mamy do czynienia z ustanowioną hipoteką. W rubryce 4.4 wskazywana jest hipoteka umowna wraz z jej treścią, a powstaje ona na skutek zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i wpisu do księgi wieczystej. Z treści tej dowiadujemy się, czy ustanowiona jest hipoteka i kim jest wierzyciel, który może obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego zaspokoi swoją wierzytelność z nieruchomości pożyczkobiorcy.
Wiedząc, jak zbudowana jest księga wieczysta nieruchomości i jakie informacje można z niej pozyskać, łatwiej można sprawdzić ponad wszelką wątpliwość stan prawny nieruchomości.
