Jak czytać księgę wieczystą?

Sprzedaż czy kupno mieszkania wiążą się najczęściej ze zmianą wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta to zbiór informacji, który prezentuje najważniejsze dane dotyczące stanu prawnego np. mieszkania. Przed zawieraniem jakiejkolwiek umowy należy sprawdzić stan prawny nieruchomości w Księdze wieczystej.

Jakie nieruchomości mają księgę wieczystą?

Księga wieczysta prowadzona jest nie tylko dla nieruchomości mieszkalnych, ale i dla gruntowych, budynkowych, lokalowych, a także dla ograniczonych praw rzeczowych, do których zalicza się:

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

• Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

• Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dla każdej z wymienionych nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą i dodatkowe akty księgi.

Cztery działy księgi wieczystej

Każda księga wieczysta składa się z czterech części, nazywanych jej działami, gdzie każdy odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. Wśród nich wymienić należy:

• Dział I księgi wieczystej – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy dotyczące praw związanych z nią.

• Dział I-Sp. – zawiera spis praw związanych z własnością.

• Dział II księgi – zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego nieruchomości.

• Dział III księgi – zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek.

• Dział IV księgi – przeznaczony na wpisy dotyczący pomijanych w III dziale hipotek.

Jak czytać poszczególne działy księgi wieczystej nieruchomości?

By sprawdzić księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości, możemy wybrać się do sądu właściwego względem położenia nieruchomości i złożyć wniosek o pozyskanie odpisu z księgi lub sprawdzić w serwisie internetowym ekw.ms.gov.pl (Elektroniczne Księgi Wieczyste). Każda księga wieczysta ma swój numer i to właśnie po nim należy szukać księgę wieczystą danej nieruchomości. Najprostszym sposobem na uzyskanie numeru księgi wieczystej jest poproszenie o niego dotychczasowego właściciela nieruchomości

Dział I-O księgi wieczystej

Mając dostęp i podgląd księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości, w pierwszej kolejności w Dziale I-O trzeba sprawdzić jej rzeczywistą lokalizację z adresem widniejącym w księdze. Na tym etapie można też zweryfikować powierzchnię, ilość i rodzaj pomieszczeń w domu, w mieszkaniu czy w budynku, a także przeznaczenie lokalu. Jeśli przedmiotem zakupu jest dom jednorodzinny, w księdze powinien znaleźć się zapis, że nieruchomość to lokal mieszkalny.

W Dziale I-O księgi wieczystej ujawniane są takie informacje jak:

• Numer działki.

• Identyfikator działki.

• Obręb ewidencyjny (numer).

• Położenie (numer porządkowy, województwo, powiat, gmina, miejscowość).

• Ulica.

• Sposób korzystania.

• Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę).

• Obszar całej nieruchomości.

• Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej.

W tym samym dziale są wskazane dokumenty, będące podstawą wpisu w księdze wieczystej lub dane o wniosku.

Dział I-Sp. księgi wieczystej

Dział I-Sp., czyli Spis praw związanych z własnością, przeznaczony jest do wpisywania ograniczonych praw rzeczowych, jakie przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Informacje te są uzupełnieniem działu pierwszego i ujawniają prawa związane z nieruchomością. Jeśli w dziale tym są jakiekolwiek wpisy, to są one podzielone na rubryki i podrubryki. Wpisy stanowią przy tym odpowiednik wpisów praw ujawnionych następnie w Dziale III księgi wieczystej.

Dział II księgi wieczystej

W Dziale II księgi wieczystej trzeba przed zakupem nieruchomości sprawdzić, czy osoba sprzedająca ją rzeczywiście jest jej prawowitym właścicielem nieruchomości. Zweryfikować można w księdze w Dziale II imię i nazwisko oraz numer PESEL jej właściciela. Ujawniane jest w tym dziale także i to, czy nieruchomość nie jest współwłasnością.

Kolejno w rubrykach Działu II księgi wieczystej wymieniane są informacje:

• Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie, wielkość udziału, rodzaj wspólności), np. wspólność ustawowa majątkowa małżeńska.

• Osoba fizyczna – imię pierwsze i drugie, nazwisko, imię ojca, imię matki, numer PESEL.

Są tu również wymienione dokumenty będące podstawą wpisu, np. umowa sprzedaży nieruchomości wraz z wyszczególnieniem najważniejszych informacji z nią związanych.

Przy czytaniu księgi wieczystej najważniejszymi z punktu widzenia kupującego nieruchomość działami są III i IV. W III ujawniane są wszelkie prawa ciążące na nieruchomości, np. prawo dożywocia, prawa osób trzecich, zapisy, prawa pierwokupu lub dzierżawy.

Dział III księgi wieczystej

Wszystkie wpisy w Dziale III księgi wieczystej znajdują się w rubryce o nazwie „Wzmianki w dziale III” i posiadają one swój numer, opis, chwilę zamieszczenia i wykreślenia oraz omówienie wykreślenia wzmianki. Zaraz po wzmiance jest też numer wpisu, czyli oznaczenie kolejnego. Wzmianki mogą dotyczyć przy tym:

• Użytkowania wieczystego.

• Użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną własność.

• Użytkowania wieczystego i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.

• Użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną własność i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.

• Wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na lokalach, jakie zostały wyodrębnione z nieruchomości, ciążące na związanych z nimi udziałach we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym.

  

W rubryce wpisywana jest treść praw, roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, jak i osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń i osoby, których roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone. Treść wpisu zawsze jest uzależniona od jego rodzaju i dotyczyć może:

• Ograniczonego prawa rzeczowego.

• Ograniczonego prawa rzeczowego związanego z inną nieruchomością.

• Prawa osobistego.

• Roszczenia.

• Ostrzeżenia.

• Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

• Innych wpisów.

Dział IV księgi wieczystej

Dział IV księgi pozwala sprawdzić, czy na nieruchomości nie jest obciążona hipoteką, którą trzeba spłacić. W dziale tym podawane są ewentualne kwoty obciążeń hipotecznych, waluta i rodzaj ustanowionej hipoteki. Przed zakupem nieruchomości najlepiej upewnić się, że wszystkie zapisy dotyczące obciążeń zostały wcześniej wykreślone.

W Dziale IV księgi wieczystej znajduje się rubryka z nazwą „Wzmianki w dziale IV”. Każda wzmianka oznaczona jest datą i godziną wpisu i informuje nas o tym, że do sądu wpłynął wniosek o wpis hipoteki umownej bądź przymusowej oraz oczekuje na wpis.

Wpisy w Dziale IV księgi wieczystej nieruchomości oznaczają, że mamy do czynienia z ustanowioną hipoteką. W rubryce 4.4 wskazywana jest hipoteka umowna wraz z jej treścią, a powstaje ona na skutek zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i wpisu do księgi wieczystej. Z treści tej dowiadujemy się, czy ustanowiona jest hipoteka i kim jest wierzyciel, który może obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego zaspokoi swoją wierzytelność z nieruchomości pożyczkobiorcy.

Wiedząc, jak zbudowana jest księga wieczysta nieruchomości i jakie informacje można z niej pozyskać, łatwiej można sprawdzić ponad wszelką wątpliwość stan prawny nieruchomości.