Formy umów w zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego

Zakup nowego mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Kluczową rolę w tym procesie odgrywają umowy, jakie klient zawiera z firmą deweloperską na różnych etapach inwestycji.

Umowa rezerwacyjna mieszkania

Celem umowy rezerwacyjnej jest wyrażenie chęci nabycia danej nieruchomości. Podpisywana jest przed zawarciem umowy przedwstępnej i deweloperskiej. Dla klienta to rodzaj gwarancji, że lokum będące przedmiotem jego zainteresowania nie zostanie sprzedane innej osobie. Atrakcyjne oferty deweloperów cieszą się ogromną popularnością, dlatego rezerwacja mieszkania czy domu w formie stosownej umowy rezerwacyjnej jest jak najbardziej uzasadnionym posunięciem.

Co powinno znaleźć się w umowie rezerwacyjnej?

Konstrukcja umowy rezerwacyjnej opiera się na zasadzie swobody kontraktowania. Nie ma ona w polskim prawie swojej definicji. W praktyce wyróżnia się dwie odmiany umowy rezerwacyjnej, a mianowicie:

• umowa rezerwacyjna zawierająca elementy umowy przedwstępnej – z jej tytułu stronom przysługuje prawo dochodzenia roszczeń w razie niewykonania określonych zobowiązań,

• umowę rezerwacyjną bez elementów umowy przedwstępnej – stanowi ona jedynie deklarację zakupu nieruchomości, w związku z czym jej rozwiązanie nie pociąga żadnych konsekwencji.

Z uwagi na brak prawnych regulacji nie istnieje jeden odgórny wzór umowy rezerwacyjnej, niemniej przyjmuje się, że powinna ona zawierać takie elementy jak:

• miejsce i datę zawarcia umowy,

• dane obu stron,

• informacje dotyczące transakcji – w tym również te odnoszące się do nieruchomości,

• czas obowiązywania rezerwacji,

• informacja co do ceny mieszkania lub domu,

• wysokość opłat: opłaty rezerwacyjnej, zadatku albo zaliczki,

• potwierdzenie wniesienia opłaty rezerwacyjnej, zadatku lub zaliczki,

• oświadczenie dewelopera o stanie prawnym lokalu,

• podpisy stron umowy.

Przy tej okazji warto wskazać na różnice pomiędzy opłatą rezerwacyjną, zadatkiem i zaliczką. Deweloper nie zwraca opłatę rezerwacyjną, jeżeli klient zrezygnuje z zakupu nieruchomości, przepada ona na korzyść dewelopera. Z kolei w przypadku zaliczki deweloper jest zobligowany do zwrotu całej tej kwoty w razie niewywiązania się z umowy. Z zadatkiem sprawa wygląda natomiast tak, że niewykonanie umowy rezerwacyjnej może skutkować ubieganiem się przez stronę poszkodowaną podwójnej wysokości zadatku. Wymieniane opłaty są włączane do ceny sprzedaży, o ile w umowie rezerwacyjnej znalazł się odpowiedni zapis.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest umową, na której podstawie strony zobowiązują się do podpisania oznaczonej umowy – tak wynika z art. 389 Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do zakupu mieszkania czy domu z pierwotnego rynku nieruchomości chodzi tutaj o umowę deweloperską. Ważność umowy przedwstępnej zależy przede wszystkim od jej zawartości – muszą się w niej znaleźć istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przepisy nie precyzują jednoznacznego brzmienia tego dokumentu, ale w umowie przedwstępnej muszą być zawarte takie informacje:

• data i miejsce zawarcia umowy,

• dane stron umowy,

• opis nieruchomości wraz z jej ceną transakcyjną,

• wysokość zaliczki lub zadatku,

• termin podpisania właściwej umowy,

• podpisy stron umowy.

Ponadto zalecane jest uwzględnienie w umowie przedwstępnej m.in. zapisów dotyczących przeróbek w nieruchomości w trakcie budowy czy odsetek za zaległości we wpłatach dokonywanych przez kupującego.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej należy pamiętać, że strony umowy mogą wprowadzać do niej dodatkowe zapisy oraz o tym, że nie na wymogu zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Oczywiście z wielu względów opłaca się podpisać omawianą umowę u notariusza, ponieważ daje ona wtedy podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej oraz do egzekwowania na drodze sądowej zawarcia umowy końcowej. W takim układzie deweloper nie może sprzedać danej nieruchomości innemu klientowi po wyższej cenie. Niewykonanie postanowień umowy przedwstępnej przez którąś z jej stron daje prawo drugiej stronie do odstąpienia od umowy.

Umowa deweloperska

Gdy doszło do podpisania umowy deweloperskiej, po stronie dewelopera jest obowiązek przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Zasady jej funkcjonowania określa ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z jej zapisami najważniejszymi elementami umowy deweloperskiej są:

• data i miejsce zawarcia umowy,

• dane stron umowy deweloperskiej,

• cena nabycia nieruchomości,

• informacje dotyczące nieruchomości ze szczególnym wskazaniem na:

– powierzchnię działki,

– stan prawny nieruchomości,

– lokalizację nieruchomości,

– usytuowanie lokalu w budynku,

– metraż lokalu i układ znajdujących się w nim pomieszczeń,

– zakres i standard prac wykończeniowych,

• termin, w którym prawa własności nieruchomości zostaną przeniesione na nabywcę,

• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez kupującego na rzecz dewelopera,

• informacje odnoszące się do:

– mieszkaniowego rachunku powierniczego,

– gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,

– pozwolenia na budowę – numer pozwolenia i oznaczenie organu, który je wydał,

– terminu rozpoczęcia i zakończenia inwestycji deweloperskiej,

– zasad odstąpienia od umowy deweloperskiej,

– wysokości odsetek i kar umownych,

– sposobu pomiaru powierzchni nieruchomości,

– terminu i sposobu zawiadomienia kupującego o odbiorze nieruchomości,

– odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przez kupującego i zapoznania się z ich treścią,

– zobowiązań dewelopera (budowa budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, przeniesienie praw własności itp.).

Uwaga: umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Umowa sprzedaży

Ostatnim rodzajem umowy przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego jest umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Na podstawie aktu notarialnego nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. W dokumencie muszą się przede wszystkim znaleźć:

• oświadczenia o dopełnieniu postanowień umowy deweloperskiej,

• opis stanu prawnego nieruchomości,

• opis dokumentów wymaganych do ustanowienia odrębnej własności lokalu,

• rozliczenie kwot wnoszonych przez nabywcę na poszczególnych etapach realizacji inwestycji,

• zasady korzystania ze wspólnych części nieruchomości.

Nabywca nieruchomości może się spotkać z różnymi umowami. Warto, żeby wcześniej zorientował się, na czym polegają i czego dotyczą poszczególne.