Jak zamienić mieszkanie/dom z i bez kredytu?

Na polskim rynku nieruchomości rzadko kiedy dokonuje się transakcji zamiany mieszkania na dom, czy domu na mieszkanie. Sprawa jeszcze bardziej się komplikuje, jeśli strony umowy chcą zamienić mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Jak przeprowadzić transakcję zamiany w przypadku, gdy na mieszkaniu lub domu ciąży kredyt hipoteczny, a jak, kiedy takiego obciążenia nie ma?

Zamiana nieruchomości bez kredytu hipotecznego

Przy zamianie mieszkania na dom lub domu na mieszkanie bez kredytu konieczne jest podpisanie pomiędzy zainteresowanymi stronami umowy zamiany. To tak zwana transakcja wzajemna, a regulują ją przepisy kodeksu cywilnego – art. 603 Kodeksu cywilnego.

Umowa zamiany nie różni się od zwyczajnej, często zawieranej w praktyce konsumenckiej umowy sprzedaży, tyle że musi mieć formę aktu notarialnego. W art. 603 wskazano istotę takiej umowy. Zawierając umowę zamiany, każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą prawa własności w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Przedmiotem zamiany mogą być:

• własność domu lub mieszkania,

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W umowie zamiany wskazuje się ewentualną kwotę dopłaty, którą poniesie jedna ze stron, w związku z różnicą w wartości nieruchomości, o ile na takie warunki ustalono. Dodatkowe szczegóły przeprowadzenia zamiany, wraz z terminem wydania mieszkania czy domu również powinny znaleźć się w umowie.

Pamiętać należy, że kwestią formalną związaną z zamianą jest też konieczność dokonania odpowiednich wpisów w księgach wieczystych takich nieruchomości.

Kwestie podatkowe związane z zamianą nieruchomości

Wymierną korzyścią związaną z zamianą nieruchomości dla stron umowy to niższy podatek i niższe ogólne koszty transakcji, niż w przypadku sprzedaży mieszkania lub domu, a późniejszego nabycia innej nieruchomości. Przy transakcji zamiany taksa notarialna naliczana jest wyłącznie od wartości droższej nieruchomości stanowiącej przedmiot zamiany, a strony po prostu mogą jej ciężar podzielić między sobą.

Do tego dochodzi kwestia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeśli kupuje się np. mieszkanie, to trzeba uiścić 2% od wartości nieruchomości tytułem PCC. Przy transakci zamiany mieszkania czy domu nie uniknie się podatku, ale jest on naliczany od różnicy w wartości obu nieruchomości.

Zamiana nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Zamiana mieszkania czy domu na inną nieruchomość mieszkalną jest możliwa także i wówczas, gdy są one obciążone kredytem hipotecznym. Podstawowym warunkiem jest przy tym to, by transakcja była uzgodniona z bankiem.

Sprawdzi on w pierwszej kolejności, jaka jest wartość drugiego mieszkania lub domu, na które kredytobiorca chce się wymienić, ponieważ to ono w przyszłości może stanowić potencjalne zabezpieczenie kredytu hipotecznego, który nie został jeszcze spłacony. Banki w różny sposób podchodzą do kwestii zmiany przedmiotu zabezpieczenia kredytu hipotecznego i właściciel chcący zamienić np. swoje dotychczasowe mieszkanie na większe czy na dom za dopłatą, może napotkać na pewne problemu.

Niewykluczone, że bank pod pewnymi warunkami podpisze z klientem aneks, umożliwiając mu dokonanie zamiany, ale zaoferuje przy tym nieco gorsze warunki kredytowania, zgodnie z aktualnie obowiązującymi. Kredytobiorca narażony jest m.in. na naliczenie wyższej marży kredytowej, co spowoduje zwiększenie kosztów.

Transakcja zamiany mieszkania, na które został zaciągnięty np. kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich, może być jedynym sposobem na zmianę lokum na większe lub po prostu inne. Sprzedaż nieruchomości z takim kredytem prawdopodobnie nie pozwoliłaby na spłatę zobowiązania do banku. Dlatego wielu kredytobiorców – frankowiczów chce dokonać zamiany.

Mieszkanie czy dom, na który zamieniana jest nieruchomość dotychczasowa, stanowiąca przedmiot zabezpieczenia hipotecznego, powinny być co najmniej warte tyle samo. Obciążenie hipoteczne przejść może wówczas na nową nieruchomość, przynajmniej teoretycznie. Przy niższej wartości, bank może wymagać od kredytobiorcy ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia.