Rachunek powierniczy jako zabezpieczenie kupującego

Rachunek powierniczy jako zabezpieczenie kupującego

Bezpieczeństwo inwestycji ma kluczowe znaczenie dla osób, które decydują się na zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego. W tym celu deweloperzy zostali zobligowani do prowadzenia rachunków powierniczych. Sprawdź, czym one są i co gwarantują.

Rachunek powierniczy – co to takiego?

Rachunek powierniczy to jeden z najważniejszych elementów ochrony przy zakupie lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym. Służy on do zabezpieczenia środków finansowych nabywcy nieruchomości – deweloper może pobrać pieniądze z rachunku dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie z klientem. Obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych nakłada na deweloperów Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011, nr 232, poz. 1377). Potocznie nazywana jest ona ustawą deweloperską – uchwalona została dnia 16.11.2011 r. (z późniejszymi zmianami), a w życie weszła 29.04.2012 r. Środki zgromadzone na rachunku powierniczym są przeznaczone na konkretny cel – deweloper nie może przeznaczyć ich na coś innego. Głównym zamysłem przyświecającym ustawodawcy było zabezpieczenie interesów osób, które kupują dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym. Występują dwa podstawowe rodzaje rachunków powierniczych – otwarte i zamknięte.

Otwarty rachunek powierniczy – czym się charakteryzuje?

Otwarty rachunek powierniczy jest rachunkiem, z którego deweloper może wypłacić pieniądze w trakcie realizacji inwestycji. Wpłaty na ten rachunek dokonywane są stopniowo – zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia. Na podobnych zasadach działa również wypłata środków – następuje ona w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Transze te obejmują od 10 proc. do maksymalnie 25 proc. całości kosztu. Harmonogram musi natomiast uwzględniać minimum cztery etapy inwestycji.

Wyróżnia się trzy typy otwartych rachunków powierniczych:

• z gwarancją ubezpieczeniową,
• z gwarancją bankową,
• bez gwarancji.

Gwarancja firmy ubezpieczeniowej lub banku jest dodatkową formą zabezpieczenia w razie niewypłacalności dewelopera. Z racji na dość wysoki koszt gwarancja bankowa stosowana jest zwykle przez największych inwestorów, niemniej zapewnia nabywcy nieruchomości natychmiastowy zwrot pieniędzy w sytuacji, gdy dochodzi do upadłości dewelopera lub niewywiązywania się przez niego z umowy. Mechanizm funkcjonowania gwarancji ubezpieczeniowej jest podobny – z tą różnicą, że pieniądze nie są wypłacane przez bank, a przez firmę ubezpieczeniową. Zarówno gwarancja ubezpieczeniowa, jak i bankowa, wygasa w chwili podpisania u notariusza umowy sprzedaży.

Zamknięty rachunek powierniczy – najważniejsze informacje

Zamknięty rachunek powierniczy wydaje się z punktu widzenia nabywcy nieruchomości bezpieczniejszym rozwiązaniem, ponieważ deweloper dostęp do zgromadzonych na nim środków uzyskuje dopiero po zakończeniu inwestycji – a konkretnie, po zawarciu ostatecznej umowy z klientem przenoszącej na niego prawa własności do lokalu. Niedopuszczalne są przy tym jakiekolwiek niepożądane roszczenia lub obciążenia. Taka konstrukcja rachunku sprawia, że całe przedsięwzięcie deweloper musi sfinansować z pieniędzy swoich albo pozyskanych w ramach kredytu. Wiąże się to z większym ryzykiem utraty płynności finansowej, a co za tym idzie, upadłości. Bardzo ważne jest zatem to, aby wybierać wiarygodnych i stabilnych finansowo deweloperów. Dobrym pomysłem jest również skorzystanie z usług sprawdzonej agencji nieruchomości zajmującej się pośrednictwem w sprzedaży. Na www.wilsons.pl znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na ten temat.

Rachunek powierniczy – jak to działa w praktyce?

Należy pamiętać, że zwrotu całej kwoty wpłaconej na rachunek powierniczy nabywca nieruchomości ma prawo domagać się tylko w konkretnych sytuacjach, a więc gdy:

• deweloper nie wywiązuje się z obowiązków,
• umowa deweloperska nie jest zgodna z ustawą deweloperską,
• powierzający (osoba wpłacająca pieniądze) odstępuje od umowy.

Jeżeli rozwiązanie umowy pomiędzy deweloperem a klientem następuje na mocy porozumienia stron, wówczas obie te strony odzyskują część pieniędzy – zgodnie z oświadczeniem woli, którego złożenie jest wymagane przez bank przy zakładaniu rachunku powierniczego. Przy tej okazji wypada również nadmienić, że pieniądze zdeponowane na rachunkach powierniczych nie podlegają zajęciom komorniczym. W niektórych przypadkach nie są również wliczane do masy upadłościowej lub spadkowej dewelopera.

Decydując się na zakup nieruchomości od konkretnego dewelopera, warto sprawdzić, który bank prowadzi jego rachunek powierniczy. Nie jest zalecane, aby był to ten sam bank, w którym nabywca nowego domu lub mieszkania przechowuje swoje prywatne oszczędności. Wynika to z tego, że w razie upadłości banku z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego można uzyskać maksymalnie 100 tys. euro. Suma wpłat na rachunek powierniczy oraz wpłat na rachunek prywatny nie może przekraczać równowartości tej kwoty, jeśli rachunek powierniczy deweloper ma założony w tym samym banku, z którego usług klient korzysta indywidualnie.