Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem? Czy księga wieczysta i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dobre źródła informacji?

Kupno nieruchomości to duża inwestycja, dlatego powinieneś dobrze zastanowić się nad jej realizacją. Wydatek związany z zakupem – mieszkania czy domu jest niebagatelny, dlatego koniecznie trzeba sprawdzić, czy oferta sprzedaży, z której chcesz skorzystać, spełnia wszystkie Twoje wymagania, a stan prawny nieruchomości nie budzi żadnych zastrzeżeń.

Zobacz, co należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości. Kiedy zajrzeć do księgi wieczystej i jak to właściwie zrobić? Jak skontrolować w wydziale meldunkowym urzędu gminy, czy w danym domu albo mieszkaniu nie są zameldowane dodatkowe osoby, które nie powinny się tam znaleźć? Stan zameldowania powinien być bez wątpienia przedmiotem kontroli. Cennym źródłem informacji o działkach będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co jeszcze warto wiedzieć?

Stan techniczny nieruchomości

Mając upatrzoną nieruchomość, którą chcesz kupić, niezależnie od tego, czy będzie to mieszkanie, czy może dom jednorodzinny, musisz pochylić się nad jej stanem technicznym. Poproś właściciela, byś mógł poprzedzić jej nabycie dokładną kontrolą jej stanu. Sprawdzenie mieszkania niekoniecznie wymusi na Tobie zatrudnienie do tego celu specjalistów. Wiele kwestii możesz sprawdzić na własną rękę, ale jeśli obawiasz się, że Twoja wiedza jest niewystarczająca, zdaj się na ekspertów. Kierownik budowy lub rzeczoznawca majątkowy to jedni z licznych specjalistów, którzy mogą za dodatkową opłatą sprawdzić stan nieruchomości, jaką chcesz kupić. Jej właściciel nie powinien mieć żadnych obiekcji co do takich działań. Jeśli jednak jest inaczej, kupno mieszkania powinno być dokładnie przemyślane. Możesz również skorzystać z pomocy naszego agenta nieruchomości.

Zatrudnij rzeczoznawcę majątkowego również po to, by poznać realną wartość mieszkania, domu czy działki. Takie działanie może być konieczne, jeśli chcesz przy kupnie skorzystać z kredytu hipotecznego.

Nabycie nieruchomości powinno być więc poprzedzone kontrolą stanu technicznego mieszkania czy domu. Szczególną uwagę poświęć takim kwestiom, jak:

·       stan instalacji elektrycznej,

·       stan instalacji hydraulicznej,

·       stan izolacji termicznej budynku,

·       szczelność okien,

·       stan drzwi, zwłaszcza zewnętrznych,

·       ciśnienie wody i gazu,

·       stan podłóg i ścian.

Jeśli np. widzisz na ścianach, zwłaszcza w rogach przy oknie, ciemne zacieki lub plamy, świadczy to niemal jednoznacznie o rozwijających się zawilgoceniach i pleśni, która jest bardzo trudna do usunięcia. Bardzo ważne jest, by dom czy mieszkanie miały odpowiednią wentylację dla zapewnienia dobrego środowiska do życia. Z drugiej strony szczelne okna, z których nie wieje, mają znaczenie dla rachunków za ogrzewanie. Nieszczelności powodują ucieczkę ciepła, a to zwiększa koszty ponoszone na zapewnienie komfortu termicznego.

Weryfikacji powinieneś poddać, najlepiej z wykorzystaniem specjalistycznej wiedzy i narzędzi, takie sprawy jak geometria mieszkania czy domu – sprawdź piony, płaszczyzny i zachowanie kątów prostych pomiędzy ścianami czy ścianami i podłogą lub sufitem.

Zainteresować powinieneś się rodzajem ogrzewania – czy jest gazowe, elektryczne, czy lokal wykorzystuje kocioł na paliwa stałe albo ma zapewnione centralne ogrzewanie. Wszystko to wpływa na wygodę korzystania i na przyszłe koszty ponoszone na zapewnienie ciepła.

Na podstawie rzetelnie przeprowadzonej inspekcji stanu technicznego mieszkania czy domu możesz oszacować, jakich nakładów inwestycyjnych będzie wymagał remont czy odnowienie kupowanego lokum.

Już przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości dobrze by było zorganizować przegląd techniczny lokalu. Pozwoli to na ocenę, w jaki sposób koszty eksploatacyjne będą wpływać na budżet domowy i jakie musisz ponieść niezbędne wydatki.

Wszystkie powyżej wymienione działania pozwalają na ocenę realnej wartości nieruchomości, niezależnie od tego, czy przedmiotem transakcji jest dom czy mieszkanie. Naturalnie stanu technicznego nie sprawdzasz przy kupnie gruntu – np. działki budowlanej. W przypadku mieszkania takie kontrole dostarczą wielu cennych informacji na temat kondycji nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości

Tak samo istotną kwestią przy sprawdzaniu nieruchomości przed zakupem, jak jej stan techniczny, jest jej stan prawny. Obowiązkowo powinieneś go sprawdzić. Musisz przecież wiedzieć, czy właścicielem jest rzeczywiście ten, kto się za niego podaje. Niestety, ale zdarzają się oszuści, którzy chcą sprzedać nieruchomość, do której nie mają żadnych praw.

Przede wszystkim poproś sprzedającego, by przedstawił Ci dokumenty związane z nieruchomością, jakie posiada. Musisz zobaczyć akt własności, by mieć pewność, że osoba podająca się za właściciela rzeczywiście ma prawo do zbycia lokalu czy obiektu.

Sprzedawca powinien też przekazać Ci numer księgi wieczystej nieruchomości, jeśli oczywiście jest dla niej założona. Znajdziesz w niej potwierdzone, rzetelne informacje dotyczące stanu prawnego. Nie musisz odwiedzać już sądu rejonowego, wydziału ksiąg wieczystych, by sprawdzić stan prawny nieruchomości, którą chcesz kupić. Księga wieczysta jest dostępna w trybie online.

Wystarczy, że poznasz numer księgi wieczystej interesującej Cię nieruchomości, byś mógł bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek opłat sprawdzić, do kogo należy i czy istnieją jakieś obciążenia z nią związane. Wszystko zapisane jest w księdze wieczystej, do której dostęp możesz uzyskać w trybie online, korzystając z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Co właściwie zawiera każda księga wieczysta nieruchomości?

Po wpisaniu w okno wyszukiwarki internetowej ksiąg wieczystych pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do numeru księgi otrzymasz wgląd do znajdujących się w niej zapisów. Jest podzielona na 4 działy:

·       Dział I – podstawowe wpisy identyfikujące nieruchomość. Dział ten dzieli się na Dział I-O, który opisuje dane geodezyjne i adresowe dotyczące nieruchomości, oraz Dział I-Sp, w którym wpisywane są prawa przysługujące właścicielom, współwłaścicielom lub użytkownikom wieczystym. Znajdą się tu również takie dane jak powierzchnia czy informacje na temat właścicieli nieruchomości.

·       Dział II – ten dział księgi wieczystej opisuje rodzaj własności nieruchomości, np. własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, i zawiera informacje dotyczące podstawy nabycia nieruchomości – umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny czy spadek. W księdze wieczystej od razu zobaczysz, jaka forma własności przysługuje właścicielowi.

·       Dział III – księga wieczysta stanowi cenne źródło informacji o danej nieruchomości, ale szczególnie istotny jest dział III. Wszystko dlatego, że w nim wpisuje się m.in. rodzaju obciążenia nieruchomości. Znajdziesz tu wpisy o roszczeniach o przeniesienie własności z umów zawartych w formie aktu notarialnego, na przykład z umów przedwstępnych, jakie zostały podpisane u notariusza.

·       Dział IV – wpisuje się w tym dziale księgi wieczystej hipoteki obciążające nieruchomość. Jeśli posiadacz mieszkania czy domu wziął kredyt hipoteczny na jego zakup i jeszcze go nie spłacił, w dziale tym znajdziesz na ten temat wyczerpujące informacje. Łącznie z wysokością hipoteki kaucyjnej czy też tym, kto jest wierzycielem hipotecznym, na korzyść którego została ustanowiona hipoteka w księdze wieczystej nieruchomości.

Bardzo ważne jest, byś miał pewność, że kupujesz nieruchomość od jej prawowitego właściciela. Musisz sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy, czy sprzedający ma prawo do lokalu mieszkalnego albo ma upoważnienie właściciela do dysponowania obiektem. Księga wieczysta stanowi przy tym nieocenioną pomoc.  Może okazać się na przykład, że sprzedający twierdzi, iż jest właścicielem nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości jest tylko użytkownikiem wieczystym, co zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Kolejnym problemem jest to, gdy inna osoba czy podmiot ma prawo pierwokupu oferowanego Ci mieszkania czy domu. Nie można ich sprzedać bez pominięcia przedstawienia oferty temu, kto w pierwszej kolejności może je kupić.

Uważaj na nieruchomości, które mają ustanowionych w księdze wieczystej dożywotników, czyli osoby, które mają prawo zamieszkiwać w danym lokalu dożywotnio. Skomplikowany stan prawny nieruchomości nie wyklucza jej zakupu, ale dobrze by było, gdybyś wiedział wcześniej, z jakimi problemami dotyczącymi stanu prawnego przyjdzie Ci się mierzyć.

Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, nie oznacza to, że nie możesz jej kupić. Od właściciela mieszkania przed nabyciem lokum powinieneś pozyskać niezbędne dokumenty, które ponad wszelką wątpliwość potwierdzą, że ma on prawo do lokalu. Na rynku nieruchomości wtórnych, czyli z drugiej ręki, służyć będą do tego różnego rodzaju dokumenty, takie jak:

·       akt notarialny, który uprawnia sprzedawcę mieszkania do korzystania z niego i wystawienia go na sprzedaż,

·       decyzja administracyjna przyznająca prawo własności właścicielowi lokalu,

·       postanowienie sądu lub notariusza w kwestii nabycia nieruchomości lub darowizny,

·       zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej dla właściciela lokalu o prawie do spółdzielczej własności.

Przy kupnie mieszkania należy sprawdzić wszystkie najważniejsze kwestie prawne dotyczące przedmiotu transakcji dla własnego bezpieczeństwa. Dostęp do księgi wieczystej uzyskasz w prosty sposób, dlatego nie powinieneś w żadnym przypadku pomijać tego etapu sprawdzania nieruchomości przed jej zakupem.

Długi obciążające nieruchomość

Realizując zakup nieruchomości, powinieneś mieć jasność co do tego, czy nie jest ona obciążona długami. Pamiętaj, że zmiana właściciela mieszkania nierozerwalnie wiąże się z koniecznością rozliczenia mediów. Spisz wszystkie liczniki i ich stan umieść w protokole zdawczo-odbiorczym. Będzie to podstawa dla Ciebie do zawarcia nowych umów z dostawcami poszczególnych mediów.

Pamiętaj, że na poprzednim właścicielu mieszkania lub domu spoczywa obowiązek rozliczenia się z rachunków na bazie ustalonego stanu liczników. Protokół zdawczo-odbiorczy zawsze powinien być podpisany przez kupującego i sprzedającego.

To bardzo ważne, ponieważ dzięki takiemu zabezpieczeniu będziesz skutecznie mógł się chronić przed tym, by nie płacić cudzych rachunków.

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, powinieneś udać się do właściwej spółdzielni mieszkaniowej, by sprawdzić, czy dotychczasowy właściciel nie ma zadłużenia z tytułu braku odprowadzania czynszu czy opłat za wywóz śmieci. Upewnij się, że sprzedający uregulował wszystkie opłaty związane z lokalem. Możesz zażądać od niego przedstawienia zaświadczenia o tym. Wystawia je spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota mieszkaniowa z tytułu opłacania czynszu.

Warto też poprosić o dowód zapłaty za energię elektryczną, gaz czy podatek od nieruchomości, który inkasuje urząd skarbowy. Zaleganie z płatnością podatku od nieruchomości powinno być uregulowane jeszcze przed zakupem lokalu. Pamiętaj, że każdy właściciel mieszkania czy domu jest zobowiązany do uiszczania podatku od nieruchomości nakładanego przez gminę.

Zaświadczenie dotyczące stanu zameldowania w lokalu

Poza skontrolowaniem księgi wieczystej przyda się też sprawdzenie, czy na dzień podpisania aktu notarialnego zakupu nieruchomości nikt nie jest w niej zameldowany. Przed zakupem mieszkania jego dotychczasowy właściciel powinien wymeldować lokatorów. Poprzedni posiadacz musi dostarczyć Ci zaświadczenie o stanie meldunkowym. Możesz również uzyskać je w wydziale meldunkowym urzędu gminy właściwej względem miejsca położenia nieruchomości.

Kontrola MPZP lub warunków zabudowy

Nieruchomością, którą kupujesz, nie musi być mieszkanie w bloku, ale np. działka budowlana lub dom. Dlatego w takim przypadku powinieneś skontrolować dodatkowo zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie na wszystkich terenach takie akty będą obowiązywać, ale warto sprawdzić tę kwestię.

Studium jest ogólnym dokumentem wskazującym, jak może w przyszłości wyglądać okolica działki czy domu, który chcesz kupić. Natomiast MPZP jest już o wiele bardziej szczegółowy. Możesz sprawdzić na podstawie takich dokumentów, co jest planowane w otoczeniu interesującej Cię nieruchomości. Zdarza się, że w pobliżu urokliwej działki pod lasem, w otoczeniu pól, już za kilka lat powstanie droga szybkiego ruchu, zakłady przemysłowe albo wysypisko śmieci. Mieszkanie w takim sąsiedztwie z pewnością wymaga gruntownej analizy wszystkich za i przeciw.

Jeśli zależy Ci na tak zwanym dobrym sąsiedztwie i pięknym widoku za oknem, sprawdzenie MPZP i studium to konieczność, by mieć pewność, co powstanie obok Twojej działki. MPZP ma część pisemną i część graficzną. Zwłaszcza drugi element planu jest dla kupującego nieruchomość kluczowym dokumentem. Ma on bowiem przejrzystą legendę, która rozjaśni Ci wszystkie najważniejsze kwestie dotyczące przyszłego zagospodarowania sąsiadujących gruntów.

Kiedy kupujemy mieszkanie, dom czy działkę budowlaną z przeznaczeniem na dom jednorodzinny, zwróćmy uwagę w części graficznej MPZP na to, czy znajdują się w pobliżu tereny:

·       pod zabudowę mieszkaniową – chodzi tu o wysoką zabudowę, np. bloki, i w jakiej odległości od Twojej działki lub mieszkania mogą one powstawać;

·       pod tworzenie obiektów usługowych – takie tereny przeznaczone są pod targowiska, markety, sklepy i punkty usługowe;

·       zielone i obiekty sportowe – pożądane przez zdecydowaną większość kupujących;

·       pod budowę placówek oświatowych, takich jak szkoły i przedszkola;

·       pod obiekty przemysłowe – licz się wówczas z tym, że w pewnej odległości od Twojego miejsca zamieszkania może powstać fabryka, magazyn czy centrum logistyczne.

Najbardziej niepożądanym sąsiedztwem są wszelkiego rodzaju składowiska odpadów czy oczyszczalnie ścieków albo infrastruktura komunikacyjna.

Właściwie nawet wtedy, gdy kupujesz mieszkanie w bloku, możesz upewnić się, że widok za oknem na park czy las będzie cieszył Cię przez długie lata. Przejrzenie MPZP ustrzeże Cię przed podjęciem złej decyzji inwestycyjnej.

Plan ten jest aktem prawa miejscowego, które przygotowywane jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Uchwala go rada gminy lub rada miasta. Dlatego, chcąc sprawdzić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, udaj się do lokalnego urzędu gminy lub urzędu miasta. Nie powinieneś dodatkowo zapłacić za uzyskanie wglądu do MPZP. Nawet osoby trzecie, które nie są właścicielami działek na terenie miasta czy gminy, mogą to zrobić. Właściciel działki nie musi więc sam sprawdzać planu zagospodarowania przestrzennego, kupujący również może to zrobić.

Jeśli jednak będziesz chciał uzyskać wypis lub wyrys z MPZP, niewykluczone, że pobrana zostanie od Ciebie opłata skarbowa, ale nie będzie ona wysoka. Są i takie gminy, które swoje plany publikują na stronach internetowych, co ułatwia uzyskanie do nich dostępu zdalnie.

Podpisanie umowy kupna-sprzedaży

Kiedy wszystkie informacje z księgi wieczystej są sprawdzone, a sytuacja prawna nieruchomości jest jasna, można przystąpić do zawarcia umowy pomiędzy stronami. Najpierw jest to zwykle umowa przedwstępna sprzedaży, która może, ale nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Pozwala ona na swoistą rezerwację u właściciela nieruchomości na rynku wtórnym czy u dewelopera na rynku pierwotnym lokalu czy domu albo działki. Zakup nie musi być poprzedzony taką umową, ale może.

W momencie realizacji umowy przyrzeczonej, której przedmiotem zakupu jest nieruchomość, konieczne jest już zawarcie aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej wskazywany jest termin jej granicznego zawarcia. Jeśli chodzi o zawarcie umowy kupna gruntu, potrzebne będą do tego celu:

• dokumenty tożsamości obu stron – jedynego właściciela czy kilku właścicieli nieruchomości i kupującego czy kupujących,
• dokumenty określające stan prawny nieruchomości – konieczne jest przedstawienie dokumentu, że nieruchomość jest własnością danej osoby czy osób.

  Z jakiego tytułu można być jedynym właścicielem gruntu? Na podstawie aktu notarialnego czy orzeczenia sądu. Oprócz tego konieczny będzie wypis z rejestru gruntów oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie znajduje się oznaczenie nieruchomości.

W razie powzięcia informacji o ewentualnym zadłużeniu nieruchomości należy ująć ten fakt w akcie notarialnym. Zdarza się, że przy zawarciu aktu obecny jest np. komornik, który od razu pobiera z kwoty uiszczanej przez kupującego odpowiednią sumę tytułem spłaty istniejących długów, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej.

Jak odbywa się w praktyce zakup nieruchomości zabudowanej? Domu lub mieszkania? Przy zakupie domu sprzedający powinien Ci przedstawić:

• dokument świadczący o pozwoleniu na budowę domu,
• wypełniony dziennik budowy,
• pozwolenie na użytkowanie domu,
• certyfikat energetyczny budynku,
• dokument, który potwierdza odbiór wszystkich instalacji i przyłączy,
• świadectwo energetyczne budynku,
• potwierdzenie uregulowania płatności za prąd, wodę, gaz i podatku od nieruchomości,
• wypis z ewidencji gruntów – rejestr gruntów wyda taki dokument.

Przy podpisywaniu umowy na zakup mieszkania z rynku wtórnego czy pierwotnego trzeba przedstawić dokument o opłatach eksploatacyjnych, potwierdzenie niezalegania z opłatami ze spółdzielni mieszkaniowej, a nade wszystko akt notarialny potwierdzający własność mieszkania.