Wszystko o częściach wspólnych nieruchomości: co to jest i co warto o nich wiedzieć?

Kiedy kupujemy nieruchomość, uzyskujemy do niej prawo własności lub spółdzielczą własność, w zależności od formy prawnej transakcji. Mamy pełne prawo do korzystania z niej, np. z mieszkania. Warto jednak wiedzieć, że są również części wspólne nieruchomości, w których swój udział mają np. wszyscy właściciele lokali w danym bloku. Co należy rozumieć przez pojęcie części wspólnych nieruchomości?

Nieruchomość wspólna

W rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, nieruchomością wspólną jest część budynku lub gruntu, która nie służy do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Art. 3 ust. 1 ustawy wskazuje, że w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością nieruchomości. 

Każdy właściciel lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej ma pewien udział w powierzchni pomieszczeń przynależnych. Udział ten liczony jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń dodatkowych. 

Do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć:

• grunt, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny,
• fundamenty,
• ściany nośne,
• dachy,
• kominy, klatka schodowa i korytarze,
• suszarnię, pralnię, wózkownię, rowerownię,
• windę,
• przewody,
• bramę,
• zsyp,
• instalacje, piony wodno-kanalizacyjne czy zbiorczą antenę telewizyjną,
• elewację,
• balkony.

Dodatkowo piwnica również może zaliczać się do nieruchomości wspólnej, o ile nie jest ona wskazana w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Zdarza się też, że miejsca postojowe należą do nieruchomości wspólnej, chyba że zostaną wykupione na własność przez dane osoby lub podmioty. 

Obowiązki właścicieli mieszkań względem części wspólnych

Właściciele części wspólnych nieruchomości mają określone obowiązki wobec nich. Muszą oni ponosić koszty związane z utrzymaniem lokalu. Właściciele mieszkań wobec części wspólnych ponoszą wydatki na:

• utrzymanie swojego lokalu w stanie należytym i bezpiecznym w użytkowaniu;
• przestrzeganie domowego porządku;
• zarząd, który dba o utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Muszą też korzystać z części wspólnych nieruchomości tak, by nie utrudniać funkcjonowania innym współwłaścicielom oraz współdziałać z innymi w ochronie wspólnego dobra. Zanim więc kupimy mieszkanie, zwróćmy uwagę na to, w jakim stanie znajdują się części wspólne danej nieruchomości, np. korytarze, winda czy elewacje. Ich utrzymanie obciąża finansowo właścicieli lokali w budynku. 

Kto zarządza częściami wspólnymi nieruchomości?

Trudno by było, by właściciele kilkudziesięciu mieszkań w bloku spotykali się regularnie i dzielili między sobą obowiązki związane z utrzymaniem części wspólnych. Dlatego z reguły zajmują się nimi wspólnota mieszkaniowa lub powołany do tego zarząd. Decyzje dotyczące np. wykonania nowej elewacji budynku podejmowane są w drodze uchwały poddawanej pod głosowanie członków wspólnoty na zebraniu. 

Na podkreślenie zasługuje fakt, że wspólnota odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości, zaś każdy właściciel lokalu – ponosi odpowiedzialność w takiej części, która odpowiada jego udziałowi.