Program „Pierwsze mieszkanie”: dla kogo? Kiedy udzielony zostanie kredyt hipoteczny dla nabycia lokalu mieszkalnego z oprocentowaniem 2 proc.?

„Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych”, „Gwarantowany kredyt hipoteczny”, inaczej kredyt bez wkładu własnego – to tylko jedne z licznych realizowanych programów wspierających Polaków w nabywaniu ich pierwszej nieruchomości.  Z dniem 1 lipca 2023 roku rusza z kolei „Pierwsze Mieszkanie”. Na czym polega ten program i kto będzie mógł uzyskać taki produkt?

Podstawowe założenia programu „Pierwsze Mieszkanie”

Od 1 lipca 2023 roku osoby zdecydowane na kupno pierwszego mieszkania lub pierwszego domu jednorodzinnego będą mogły uzyskać „Bezpieczny kredyt 2%”, czyli wejść do systemu, w którym na beneficjentów czekają dopłaty do kredytu hipotecznego. Ile wynosi oprocentowanie zobowiązania preferencyjnego na zakup lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego?

Jest to tylko jeden z dwóch filarów programu „Pierwsze Mieszkanie”. Wszystkie osoby, które w najbliższym czasie – w perspektywie kilku kolejnych lat, nie będą kupować lokalu, mogą także uczestniczyć w przedstawionym projekcie, ale też oszczędzać na zakup na „Koncie Mieszkaniowym”. To specjalne konto oszczędnościowe pozwalające na gromadzenie pieniędzy na pierwsze mieszkanie.

Zasady uzyskania dopłat do kredytu mieszkaniowego

Beneficjenci programu „Pierwsze Mieszkanie” będą mogli uzyskać w ramach zakupu pierwszego lokalu mieszkalnego czy pierwszego domu dopłaty do raty kredytu mieszkaniowego.W okresie stosowania dopłat (pierwsze 10 lat spłaty kredytu) oprocentowanie kredytu wyniesie dla kredytobiorcy 2% powiększone o marżę, prowizję i inne opłaty bankowe (jeśli będzie pobierana).

„Bezpieczny kredyt 2%” będziesz mógł wykorzystać na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym lub rynku wtórnym. Jego wysokość wyniesie:

·        maksymalnie 500 tys. zł,

·        maksymalnie 600 tys. zł w przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko.

Dopłaty do kredytu mieszkaniowego w banku będą udzielane przez 10 kolejnych lat okresu kredytowania. Maksymalne kwoty zobowiązania są wystarczające, by dokonać zakupu lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, choć domu jedynie na obrzeżach miast czy na terenach wiejskich.

Nie ma żadnych ograniczeń w zakresie uczestnictwa w programie „Pierwsze Mieszkanie” – „Bezpieczny kredyt 2%”. W praktyce jednak limit cenowy będzie wynikał z maksymalnego dopuszczalnego wkładu własnego, który wynosi nie więcej niż 200.000 zł. Jeżeli dodamy maksymalny wkład własny 200.000 zł i maksymalny dostępny kredyt 500.000 zł lub 600.000 zł, to okaże się, że w tym programie można nabywać nieruchomości za odpowiednio 700.000 zł lub 800.000 zł. Przy kupnie lokalu nie będzie obowiązywał żaden limit ceny za 1 m2 w dniu udzielenia kredytu. Jednak program „Pierwsze Mieszkanie” zakłada, że z dniem udzielania zobowiązania mieszkaniowego muszą być spełnione wszystkie powyższe wytyczne oraz wymóg wieku, o którym piszemy dalej.

Marża banku przy udzielaniu „Bezpiecznego kredytu 2%” nie może być wyższa od marży w przypadku udzielania przez ten sam bank innych zobowiązań hipotecznych. Z oferty „Pierwsze Mieszkanie” na „Bezpieczny kredyt 2%” możesz skorzystać do 2027 roku, z możliwością przedłużenia okresu trwania programu.

Kto skorzysta z programu „Pierwsze Mieszkanie”?

Jeśli chciałbyś uzyskać kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na preferencyjnych zasadach, w ramach kredytu hipotecznego 2 proc., powinieneś spełnić odpowiednie warunki. Dla kogo przeznaczony jest taki preferencyjny kredyt? Możesz go otrzymać, jeśli:

·        nie ukończyłeś 45. roku życia,

·        nie masz i nie miałeś mieszkania, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka warunek wieku, jaki został wskazany powyżej, przy „Bezpiecznym kredycie 2%” spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z małżonków w dniu udzielenia kredytu. Przy posiadaniu jednego wspólnego dziecka i na przykład spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nie będzie przysługiwał „Bezpieczny kredyt 2%”.

Co po ustaniu dopłat do kredytu mieszkaniowego?

Z założenia programu „Pierwsze Mieszkanie” wynika, że po 10 latach okresu kredytowania, który może trwać nawet 3-krotnie dłużej, wynika, że przy konstruowaniu jego zasad zadbano o zminimalizowanie ryzyka wzrostu raty po okresie dopłat. Przekłada się to na poprawę zdolności kredytowej klienta.

Po okresie wsparcia na wysokość spłacanej raty kredytowej wpływ będzie miało kilka czynników:

·        pierwotny okres finansowania – im będzie on krótszy, tym większa część kapitału została już spłacona przez kredytobiorcę;

·        aktualny w danym okresie poziom stóp procentowych.

Bank, który dokonuje oceny zdolności kredytowej, musi, zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego, uwzględniać cały okres spłaty zobowiązania. W indywidualnych przypadkach rząd przewiduje zastosowanie dodatkowych mechanizmów, mogących pomóc kredytobiorcom. Ich przykładem jest to, że klient być może będzie uprawniony do skorzystania z wydłużenia okresu spłaty kredytu mieszkaniowego o maksymalnie 5 lat w sytuacji, gdy rata po zakończeniu okresu wsparcia będzie jednak nadmiernie obciążać jego budżet domowy.

Zasady obowiązywania „Konta Mieszkaniowego”

„Bezpieczny kredyt 2%” to tylko jeden z elementów programu „Pierwsze mieszkanie”. Drugim jest „Konto Mieszkaniowe” pozwalające na skorzystanie z gwarancji dodatkowej premii oszczędnościowej od państwa. By móc ją dostać, należy spełnić określone warunki: dokonać minimum 11 wpłat w trakcie roku w kwocie co najmniej 500 zł. Konto przeznaczone jest dla osób w wieku od 13. roku życia do 45. roku życia. Minimalna wpłata miesięczna wynosi 500 zł – 6000 zł rocznie, a maksymalna 2 tys. zł miesięcznie, czyli 24 tys. zł rocznie, ale w każdym roku oszczędzania na „Koncie Mieszkaniowym” masz możliwość skorzystania z miesięcznych wakacji od oszczędzania, bez utraty prawa do premii oszczędnościowej.

Jeśli w danym roku nie spełnisz warunku dla uzyskania premii, nie przekreśla to możliwości jej otrzymania w kolejnych latach.

Po zakończeniu okresu oszczędzania na wydanie zgromadzonych na „Koncie Mieszkaniowym” środków będzie 5 lat.

Kto może założyć „Konto Mieszkaniowe”?

Preferencyjny kredyt to tylko element programu „Pierwsze Mieszkanie”. Drugim jest „Konto Mieszkaniowe”. Skorzystasz z niego przy spełnieniu tych samych warunków, co w przypadku zaciągania nisko oprocentowanego zobowiązania na zakup lokalu mieszkalnego albo domu, tj. nie możesz mieć m.in. spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego czy prawa do mieszkania. Jednak istnieje także możliwość, byś założył „Konto Mieszkaniowe”, jeśli w jednym posiadanym niewielkim mieszkaniu żyjesz z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci, a nieruchomość ma powierzchnię:

·        do 50 m2 w przypadku rodzin z dwojgiem dzieci,

·        do 75 m2 – rodzin z trojgiem dzieci,

·        do 90 m2 – rodzin z czworgiem dzieci,

·        bez limitu m2 w przypadku rodzin z pięciorgiem i większą liczbą dzieci.

Posiadanie co najmniej jednego wspólnego dziecka i mieszkanie w nim w jednym małym mieszkaniu nie będzie uprawniać Cię do skorzystania z programu oszczędzania.

Program „Pierwsze Mieszkanie” – jak z niego skorzystać?

Przepisy pozwalające na skuteczne ubieganie się o „Bezpieczny kredyt 2%” w bankach kredytujących i o utworzenie „Konta Mieszkaniowego” wejdą w życie dopiero z dniem 1 lipca 2023 roku. By móc skorzystać z tych instrumentów, trzeba będzie udać się do banku, który:

• przystąpi do programu, zawierając odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego,
• wprowadzi instrumenty do swojej oferty produktowej – kredytowej i depozytowej.

Wśród ważnych terminów związanych z programem „Pierwsze Mieszkanie” należy wymienić 14 marca 2023 roku, kiedy rząd zdecydował się przyjąć jego projekt.  Kolejny etap stanowiły prace parlamentarne.

Rządowy program „Pierwsze Mieszkanie” znalazł się w Sejmie 12 kwietnia 2023 roku, który zajął się właściwie projektem ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Program „Pierwsze Mieszkanie” w pierwszym roku obowiązywania najpewniej umożliwi uczestnictwo w nim jedynie kilkuset kredytobiorcom.

Koszty związane z kredytem preferencyjnym w programie „Pierwsze Mieszkanie”

Najważniejszą kwestią z perspektywy potencjalnych beneficjentów, którzy będą uczestniczyć w programie „Bezpieczny Kredyt 2%”, jest to, ile wyniesie oprocentowanie zobowiązania udzielanego na zakup domu jednorodzinnego czy mieszkania. Rząd wyjaśnia, że w okresie stosowania dopłat, czyli przez pierwsze dziesięć lat spłaty kredytu, oprocentowanie wyniesie 2% powiększone o marżę i prowizję, o ile jest ona pobierana przez bank z tytułu udzielenia zobowiązania. Wsparcie finansowe realizowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego z budżetu państwa przewidziane jest dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. Program „Pierwsze Mieszkanie” zakłada, że efektywne oprocentowanie z perspektywy kredytobiorcy wyniesie 2% + marża bankowa.

Budżet państwa zgodnie z założeniami programu ma dopłacać różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie o stałej stopie procentowej w bankach kredytujących a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.

Program „Pierwsze Mieszkanie” i program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – czy można skorzystać z obu rozwiązań?

Jeśli dana osoba nie będzie mogła wziąć preferencyjnego kredytu hipotecznego z uwagi na brak oszczędności własnych, to rozwiązaniem takiego problemu będzie połączenie programu „Pierwsze Mieszkanie” z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Wówczas zaciągnięcie kredytu na pierwszą nieruchomość będzie łatwiejsze. To opcja dla osób kupujących mieszkanie bez własnych oszczędności. W programie mogą uczestniczyć osoby fizyczne, które mają dochody umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie czy budowę domu jednorodzinnego, ale nie mają środków na wymagany wkład własny.

Mieszkanie bez wkładu własnego polega na możliwości objęcia gwarancją BGK części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Część zobowiązania objęta gwarancją może stanowić nie mniej niż 10 proc. i nie więcej niż 20 proc. wydatków, na które zaciągany jest kredyt.

Zasadniczo z programem tym związana jest spłata rodzinna, która przysługuje, jeśli w czasie spłaty kredytu dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko w rodzinie. Spłata rodzinna wynosi 20 tys. zł w przypadku drugiego dziecka i 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego.

Warto jednak zaznaczyć, że w razie zawarcia umowy „Bezpiecznego kredytu 2%” nie będzie można skorzystać ze spłat rodzinnych, tj. spłaty części kapitału gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.