Jakie nieruchomości sprzedaje się w formie aktu notarialnego?
02 kwietnia 2023
Przy kupowaniu i sprzedawaniu nieruchomości mieszkalnej, czy to domu czy mieszkania w bloku wielorodzinnym, podstawą zawarcia umowy jest akt notarialny, który powinien zostać zawarty w obecności notariusza, w kancelarii notarialnej. Czy mieszkania i domy jednorodzinne to jedyne kategorie nieruchomości, w przypadku których sprzedaż realizowana jest w formie aktu notarialnego?
Czym jest akt notarialny?
Na dobry początek warto jest powiedzieć, co też należy rozumieć przez pojęcie aktu notarialnego. Co to jest akt notarialny? To forma czynności prawnej, mająca postać sformalizowanego dokumentu przygotowanego przez notariusza, ściśle zgodnie z obowiązującym stanem prawnym. Można też powiedzieć, że to dokument urzędowy, który potwierdza wyrażenie woli stron, które zawierają akt.
Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie poświęca aktom notarialnym Rozdział 3. Art. 91 stanowi, że notariusz sporządza akt notarialny, o ile wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron umowy. W ustawie tej nie ma podanej definicji aktu notarialnego. Jest to jednak specyficzna forma dokonywania czynności prawnej.
Jak powinien wyglądać akt notarialny?
Każdy akt notarialny przygotowywany przez notariusza zgodnie z obowiązującym stanem prawnym musi zawierać (art. 92 prawa o notariacie) odpowiednie elementy. Treść aktu notarialnego nie jest więc kształtowana dowolnie przez notariusza. Akt notarialny sprzedaży nieruchomości powinien być sformułowany zgodnie z przepisami. Zobacz, jak powinna wyglądać poprawna treść aktu notarialnego:
· Datę sporządzenia aktu notarialnego (dzień, miesiąc i rok), a także godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu, w razie potrzeby lub żądania wyrażonego przez strony aktu,
· Miejsce sporządzenia aktu,
· Imię i nazwisko i siedzibę kancelarii notarialnej, a jeśli akt sporządziła osoba wyznaczona na zastępstwo za notariusza lub osoba upoważniona do dokonywania czynności notarialnych, należy wpisać jej imię i nazwisko,
· Imiona i nazwiska, imiona rodziców, miejsce zamieszkania osób fizycznych czy nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w podpisaniu aktu notarialnego, imiona i nazwiska i miejsca zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu,
· Informacja o obywatelstwie osoby będącej cudzoziemcem i nabywającym np. nieruchomość,
· Oświadczenie stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,
· Stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności zachodzących w czasie spisywania aktu,
· Stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty, a następnie podpisany,
· Podpisy osób biorących udział w akcje oraz osób obecnych przy jego sporządzaniu,
· Podpis notariusza.
Sprzedaż nieruchomości – kiedy niezbędny będzie akt notarialny?
Ustawodawca wskazuje, w jakich przypadkach przy zakupie nieruchomości należy zachować formę aktu notarialnego przy sprzedaży. Umowy zakupu i sprzedaży mieszkań, domów i innych nieruchomości to tylko jedne z możliwości. Prócz tego, ustawodawca zastrzega formę aktu prawnego dla umów:
· Przenoszących prawo użytkowania wieczystego,
· Zbycia własności prawa do lokalu.
Wszystko to wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Stanowi on w kwestii formy przeniesienia własności nieruchomości. Ustawodawca wskazał, że umowa zobowiązująca sprzedającego do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Tak samo jest w przypadku umów przenoszących własność, które zostają zawarte w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zobowiązanie to powinno być w akcie wymienione.
Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości a akt notarialny
Zanim dojdzie do podpisania właściwej umowy kupna-sprzedaży danej nieruchomości, strony mogą podpisać umowę przedwstępną sprzedaży. Jest ona sporządzana głównie wtedy, gdy z różnych powodów nie ma możliwości sfinalizowania transakcji od razu. Częstym przypadkiem przygotowywania umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości jest to, gdy kupujący nie ma oszczędności, które mogłyby pokryć cenę sprzedaży nieruchomości, ale stara się o uzyskanie kredytu hipotecznego na ten cel. Wówczas dla zabezpieczenia transakcji i niejako zarezerwowania domu, mieszkania czy działki, podpisywana jest umowa przedwstępna. Kupujący i sprzedający na mocy takiej umowy zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie oznaczonym czy w okresie, którego data zakończenia jest wskazana w takim dokumencie.
Czy umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego? Niekoniecznie. W przeciwieństwie do umowy sprzedaży, która absolutnie musi być zawarta w takiej formie, pod rygorem nieważności, umowa przedwstępna może mieć dwie formy:
· Aktu notarialnego,
· Zwykłej umowy pisemnej.
Obie umowy są tak samo wiążące i właściwie ich treść będzie podobna. Jednak umowa zawarta w formie aktu notarialnego mocniej będzie zabezpieczała interesy stron transakcji. Dzięki niemu sprzedający i kupujący będą przysługiwały roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.
W wielu przypadkach kupujący i sprzedający przy zawarciu umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości nie będzie decydowało się na odwiedzenie w tym celu kancelarii notarialnej, z uwagi na konieczność poniesienia z tego tytułu niemałych kosztów. Z tego względu umowa przedwstępna zawierana jest jako zwykła umowa pisemna. Nie ma zresztą konieczności podpisywania aktu notarialnego w takiej sytuacji przy rezerwacji mieszkania czy domu, zanim dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.
Dokumenty niezbędne do zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości
Zanim dojdzie do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, należy udać się do kancelarii notarialnej, gdzie będzie przygotowany akt notarialny sprzedaży. Notariusz wskaże, jakie dokumenty będzie trzeba w takim przypadku dostarczyć. W zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości czy jej położenia, lista dokumentów potrzebnych do podpisania umowy sprzedaży może być inna. Planując sprzedaż nieruchomości i podpisanie rzecz jasna aktu notarialnego, warto wcześniej acząć gromadzić wszystkie zaświadczenia i dokumenty niezbędne w tym celu. Wśród nich będzie trzeba przekazać notariuszowi:
· Numer księgi wieczystej nieruchomości – niezależnie od tego, czy mieszkanie lub dom pochodzą z rynku pierwotnego czy rynku wtórnego. Może być to księga wieczysta konkretnego lokalu lub całej działki pod budowę. Nie ma potrzeby przedstawiania przy tym notariuszowi odpisu księgi wieczystej nieruchomości wyciągniętej z sądu rejonowego z wydziału Ksiąg Wieczystych. Numer KW to wystarczająca informacja, ponieważ każdy, a na pewno notariusz, może uzyskać aktualny odpis księgi online, z wykorzystaniem portalu „Elektroniczne Księgi Wieczyste”.
· Tytuł własności do nieruchomości – sprzedający nieruchomość musi dowieźć, że ma prawo własności do niej i może nią dowolnie dysponować. Najczęściej taki tytuł przedstawia się na podstawie takich dokumentów jak: akt notarialny, akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt notarialny sprzedaży, umowa darowizny w formie aktu notarialnego, akt notarialny dziedziczenia, postanowienie spadkowe. Jeśli sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, musi przedstawić odpowiedni dokument w tym celu.
Akt notarialny a wpis w księdze wieczystej nieruchomości
Notariusz w wielu przypadkach jest zobowiązany na mocy ustawy o notariacie złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Jest to wymagane w przypadkach:
· Jeśli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienia prawa, które może być w niej ujawnione, albop obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, nawet jeśli nie była dla niej prowadzona księga wieczysta – notariusz musi najpóźniej w dniu sporządzenia aktu notarialnego złożyć wniosek o wpis w KW za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.
· Jeśli akt notarialny dotyczy umowy deweloperskiej, a deweloper jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości – notariusz musi złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia nabywcy.
· Jeśli akt notarialny dotyczy umowy deweloperskiej, a deweloper nie jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości – notariusz także składa wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia nabywcy, jeśli deweloper przedłoży zgodę właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości na wpis.
W przypadku, gdy akt notarialny w swojej treści zawiera przeniesienie własności nieruchomości lub określonego prawa, na których ustanowiono zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego ujawnione w księdze wieczystej, notariusz powinien przesłać z urzędu wypis takiego aktu bankowi, którego prawo ujawniono w danej księdze.
Jeśli akt notarialny w swojej treści zawiera przeniesienie własności nieruchomości dokonane przez osobę, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, notariusz musi przesłać z urzędu jego wypis organowi, który wydał decyzję o przekształceniu.
Ponadto notariusz może na żądanie strony aktu notarialnego złożyć wniosek dokonania w księdze wieczystej także i innego zapisu, jaki wiąże się z daną czynnością notarialną. Może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, ale koszty takiego działania ponosi dotychczasowy właściciel nieruchomości.
Sprzedaż odziedziczonego domu czy mieszkania
Nawet jeśli wszedłeś w posiadanie domu czy mieszkania na drodze dziecziczenia czy w drodze nabycia spadku, wówczas również będziesz mieć prawo do sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji akt poświadczenia dziedziczenia również ma postać aktu notarialnego, co oznacza, że sporządzeniem takiego dokumentu powinien zająć się notariusz. Akt poświadczenia dziedziczenia będzie mieć taką samą moc prawną, jak orzeczenie sądu.
By móc uzyskać poświadczenia dziedziczenie, będzie potrzebne spisanie protokołu dziedziczenia w obecności wszystkich osób będących spadkobiercami zmarłego.
Po śmierci osoby, która była właścicielem nieruchomości, uruchamiana jest procedura dziedziczenia ustawowego lub testamentowego. Pierwszeństwo ma testament notarialny, czyli sporządzony przez notariusza. Trudno podważyć jego postanowienia. Jeśli testamentu nie sporządzono, dziedziczenie odbywa się na mocy ustawy.
Akt poświadczenia dziedziczenia daje prawo spadkobiercom do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Jeśli prawo do spadku ma więcej niż jedna osoba, wówczas wszyscy spadkobiercy muszą być zgodni co do działu spadku. Od momentu wydania aktu poświadczenia dziedziczenia spadkobierca może spadkiem dowolnie zarządzać, łącznie z dokonaniem sprzedaży majątku, w tym nieruchomości. Przed jej sprzedażą warto zadbać o odpowiedni wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Notariusz go nie dokona i to spadkobierca musi o to zadbać.
Do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości musisz przygotować numer księgi wieczystej i naszykować dokument, który potwierdzi Twój tytuł prawny do danej nieruchomości. Potrzebny będzie więc akt poświadczenia dziedziczenia lub sądowe orzeczenie o nabyciu spadku. Musisz również uzyskać zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające fakt, że wszystkie należne podatki z tytułu dziedziczenia zostały uregulowane, lub nie były wymagalne czy też uległy przedawnieniu.
Ponadto potrzebne może być zaświadczenie z urzędu miasta o przeznaczeniu nieruchomości – dotyczy gruntów. Po wypis z rejestru gruntów oraz mapę ewidencyjną udaj się do Starostwa Powiatowego czy też do Wydziału Geodezji Urzędu Miasta, w przypadku dużych miast.