Podatki przy sprzedaży i kupnie mieszkania

Podatki przy sprzedaży i kupnie mieszkania

Kupno mieszkania pociąga za sobą duży koszt, ale cała transakcja związana jest jednocześnie z koniecznością dokonania opłat i zapłaty podatków. Jakie pojawiają się w przypadku transakcji dotyczącej obrotu nieruchomościami?

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, czyli z drugiej ręki, jesteśmy zobowiązani do opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2 proc. wartości nieruchomości. Natomiast można go uniknąć w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym.

Jeśli kupno mieszkania finansowane jest z udziałem kredytu hipotecznego, to płaci się jeszcze podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki na nieruchomości mieszkalnej w wysokości 19 zł.

Podatek dochodowy

Z perspektywy sprzedającego mieszkanie taka transakcja również związana jest z koniecznością odprowadzenia podatku. Będzie to tym razem podatek dochodowy od osób fizycznych, który płacą ci właściciele sprzedawanych mieszkań, którzy decydują się na ich zbycie przed upływem pięciu lat licząc od ostatniego dnia roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie takiej nieruchomości lub nabycie praw. Zbycie nie może przy tym mieć związku z wykonaniem działalności gospodarczej. Nie ma znaczenia, czy chodzi o nabycie odpłatne czy też otrzymanie nieruchomości np. w darowiźnie lub w spadku.

Podatek wynosi 19 proc. wartości dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości, tj. od przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Wydatkiem z tytułu zbycia są przy tym  „udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania”.

W przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku obecnie obowiązuje wspominany 5-letni okres, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomości. Dodatkowo, odpłatne zbycie nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej, nie pociągnie za sobą podatku dochodowego, jeśli minie 5-letni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do nabycie lub wybudowanie w trakcie trwania wspólności małżeńskiej.

Można za to skorzystać z pewnych ulg, które pozwolą na uniknięcie opłacania podatku. Na przykład będzie to tzw. ulga mieszkaniowa. To zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli po sprzedaży mieszkania w okresie 3 kolejnych lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód ten zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Do katalogu takich celów zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych zalicza się wydatki poniesione na:

  • nabycie budynku mieszkalnego lub lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość oraz gruntu związanego z tym budynkiem, lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • nabycie gruntu pod budowę domu,
  • budowę rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego,
  • spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele opisane powyżej lub na refinansowanie takiego kredytu.

Ulga ta nie dotyczy nieruchomości nabywanych na cele rekreacyjne, w ich przypadku podatek trzeba opłacić. Podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zbywca płaci bezpośrednio do urzędu skarbowego.

Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości

Zdarza się, że transakcja zbycia nieruchomości zostanie opodatkowania podatkiem VAT, czyli podatkiem od towarów i usług. Będzie to miało miejsce w momencie, gdy przeniesienie prawa własności stanowić będzie dostawę towarów. Towarem może być przy tym:

  • nieruchomość gruntowa lub budynkowa,
  • lokal mieszkalny stanowiący odrębny przedmiot własności
  • lokal o innym przeznaczeniu,
  • pomieszczenie przynależne.

Dostawą towaru może być także sprzedaż udziału. Podatkiem VAT będzie objęta też sprzedaż własnościowego prawa do lokalu i użytkowania wieczystego. Nie trzeba takiego podatku płacić przy sprzedaży terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Istnieje zwolnienie z podatku VAT przy dostawie budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa przewiduje, że strony transakcji sprzedaży nieruchomości mogą zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia, pod warunkiem, że są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i przed dniem sprzedaży złożą właściwemu dla kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wysoki podatek się wtedy uiszcza? Stawka VAT wynosi przy sprzedaży obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym 8 proc.

Sprzedaż samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, tj. usługowych, nieruchomości zabudowanych będących terenami przeznaczonymi pod zabudowę według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, będzie opodatkowana stawką 23 proc. podatku VAT.

Przejdź do poprzedniego artykułu Poprzedni artykuł

Podatki przy sprzedaży i kupnie mieszkania

Jak przyspieszyć rozpatrzenie wniosku przez sąd?

Następny artykuł Przejdź do następnego artykułu

Podatki przy sprzedaży i kupnie mieszkania

Pełnomocnictwo przy kupnie i sprzedaży nieruchomości - Anglia, USA, Niemcy