Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego?

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego to poważne i kosztowne przedsięwzięcie. Transakcja kupna mieszkania wiąże się z decyzjami, których konsekwencje będą towarzyszyć przyszłym właścicielom przez kilka kolejnych lat. Podjęcie jednej z najważniejszych w życiu decyzji nie jest proste i wymaga uwzględnienia wielu przesłanek. Co zatem należy uwzględnić, decydując się na kupno mieszkania czy domu od dewelopera?

Poszukiwanie mieszkania od dewelopera warto zacząć od rozważenia kilku istotnych kwestii: metrażu mieszkania i ilości pomieszczeń, lokalizacji, możliwości finansowych i dostępności kredytu hipotecznego, kosztów dodatkowych związanych z transakcją oraz wykończeniem i urządzeniem nieruchomości.

Nieruchomość z rynku pierwotnego – weryfikacja dewelopera

Na polskim rynku funkcjonuje wiele firm deweloperskich mających mniej lub bardziej atrakcyjne oferty. Nabywca, który wie, czego dokładnie szuka, powinien zacząć poszukiwanie mieszkania od sprawdzenie dewelopera, którego propozycje odpowiadają mu pod względem zawartości i ceny.

Niezwykle istotne jest uzyskanie informacji dotyczących m.in. doświadczenia danej firmy i zrealizowanych przez nią projektów, sytuacji finansowej dewelopera oraz stanu prawnego inwestycji. Deweloper musi przede wszystkim dysponować pozwoleniem na budowę i prawem do zarządzania gruntem.

Należy poprosić o okazanie tych dokumentów – ewentualnie numer księgi wieczystej, aby we własnym zakresie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Z kolei informacje na temat rachunku powierniczego dla konkretnej inwestycji powinny być zawarte w prospekcie informacyjnym.

Nieruchomość z rynku pierwotnego – lokalizacja

Lokalizacja to jeden z kluczowych czynników decydujących o zadowoleniu z zakupu zarówno z rynku pierwotnego jak i rynku wtórnego. Powinna być ona dopasowana do potrzeb i aktualnych możliwości nabywcy, a także do przeznaczenia nieruchomości – w zależności od tego, czy ma ona zaspokoić indywidualne potrzeby mieszkaniowe, czy jest przeznaczona na wynajem.

Niemniej na atrakcyjność lokalizacji wpływ mają m.in. kwestie związane z bezpieczeństwem okolicy, obecnością zielonych terenów rekreacyjnych, dostępem do przystanków komunikacji miejskiej i infrastrukturą.

Duże znaczenie w tym kontekście ma też plan zagospodarowania przestrzennego w przyszłości – może się np. okazać, że za kilka lat powstanie tu ruchliwa ulica, która będzie generować sporo hałasu.

Nieruchomość z rynku pierwotnego – układ pomieszczeń

Układ oraz liczba pomieszczeń, a także usytuowanie okien względem stron świata, mają ogromny wpływ na wygodę wszystkich domowników. Każdy lokator powinien czuć się w mieszkaniu komfortowo i mieć zapewnioną prywatność.

Warto mieć tu na względzie konkretne preferencje, jeśli chodzi o ilość światła słonecznego wpadającego do wnętrz w ciągu dnia. Optymalnym rozwiązaniem jest lokum, w którym okna znajdują się od strony południowo-zachodniej – to zapewnia sporą ilość naturalnego światła w godzinach popołudniowych. Dla porównania np. okna od strony wschodniej to dobra opcja dla osób, które najwięcej światła lubią rano.

Nieruchomość z rynku pierwotnego – kondygnacja

Kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie, to kolejna istotna kwestia, na jaką trzeba zwrócić szczególną uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Parter czy pierwsze piętro to większe ryzyko włamania i kradzieży. Z kolei najwyższe kondygnacje wiążą się z prawdopodobieństwem szkód spowodowanych obfitymi opadami.

Wyższe piętro może być utrudnieniem dla osób mających małe dzieci lub planujących powiększenie rodziny, a także dla starszych lub niepełnosprawnych lokatorów – koniecznie należy sprawdzić, czy w budynku jest winda oraz inne udogodnienia dla osób poruszających się na wózkach.

Nieruchomość z rynku pierwotnego – kiedy ją kupić?

Nieruchomości z rynku pierwotnego są sprzedawane na etapie budowy lub nawet jeszcze przed jej rozpoczęciem. Atrakcyjne oferty cieszą się ogromnym zainteresowaniem, dlatego opłaca się trzymać rękę na pulsie i na bieżąco monitorować sytuację. Zdecydowanie najlepszą opcją jest zakup istniejącej już nieruchomości, gdyż można ją obejrzeć i na własne oczy przekonać się, czy spełnia określone wymogi.

Medal ma jednak i drugą stronę – im wcześniejszy etap inwestycji, tym bardziej atrakcyjna jest cena mieszkania od dewelopera. Im bliżej końca budowy, tym wyższe są ceny lokali. Tutaj pojawia się bardzo ważne pytanie, o które koniecznie należy pytać dewelopera: kiedy będzie można odebrać klucze do mieszkania? Zawsze trzeba brać jednak poprawkę na nieprzewidziane trudności, które mogą opóźnić przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym zależą od paru kluczowych czynników, jak metraż, lokalizacja, kondygnacja, komunikacja, standard wykończenia, rodzaj budownictwa oraz specyfikę osiedla (np. osiedle strzeżone).

Nieruchomość z rynku pierwotnego – jaka umowa?

Z zakupem mieszkania czy domu z rynku pierwotnego wiążą się następujące rodzaje umów: umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna, umowa deweloperska oraz sprzedaży zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa rezerwacyjna, w której nabywca wyraża chęć zakupu mieszkania np., poprzedza podpisanie umowy przedwstępnej i umowy deweloperskiej. Jak sama nazwa wskazuje, ma ona na celu zarezerwowanie danej nieruchomości.

Podpisanie umowy deweloperskiej i przedwstępnej mają już bardziej zobowiązujący charakter, przy czym umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego. Umowa sprzedaży natomiast jest zawierana w obecności notariusza w formie aktu notarialnego po zakończeniu inwestycji i odbiorze lokalu potwierdzonym stosownym protokołem.

Umowa sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego powinna zawierać przede wszystkim: postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej; opis stanu prawnego przedmiotu umowy; opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu; rozliczenie wszelkich kwot wnoszonych przez ciebie na etapie budowy; zasady określające korzystanie z części wspólnych nieruchomości. Skutkuje ona przeniesieniem własności nieruchomości z dewelopera na nabywcę, który w momencie jej podpisania staje się prawnym właścicielem nieruchomości.

Pośpiech przy podejmowaniu decyzji o nabyciu nieruchomości z rynku pierwotnego nie jest wskazany. Warto porównać oferty różnych deweloperów i przeprowadzić stosowne kalkulacje oraz zastanowić się nad sposobem sfinansowania zakupu.