Mieszkanie z lokatorem

Mieszkanie z lokatorem

Na rynku wtórnym nieruchomości czasem można znaleźć bardzo atrakcyjne oferty sprzedaży domów i mieszkań. Wycena nieruchomości mieszkalnej odbiega zwykle znacznie od przeciętnej ceny ofertowej lokali mieszkalnych o podobnej powierzchni czy standardzie. Gdzie więc tkwi haczyk? Otóż może się okazać, że kupowany jest dom czy mieszkanie z lokatorem. Do takich sytuacji dochodzi też często podczas wystawiania mieszkań na licytacji komorniczej. Na czym polega kupno mieszkania z lokatorem i czy warto się na to zdecydować?

Czy formalnie można sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Zgodnie z obowiązującym prawem nic nie stoi na przeszkodzie, by sprzedać mieszkanie z lokatorem. Największym atutem dla potencjalnych nabywców jest to, że kupujesz mieszkanie nawet o 30-50 proc. tańsze w porównaniu do jego wartości rynkowej.

Przeważnie z praktyką sprzedaży mieszkania z zameldowanym lokatorem mamy do czynienia w przypadku licytacji komorniczej i wtedy cena wywoławcza może wynieść maksymalnie 2/3 wartości rynkowej nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży zostają przeznaczone na spłatę zaległych należności oraz uregulowanie kosztów postępowania komorniczego. W tym przypadku warto pamiętać, że w licytacji może brać udział kilka osób, dlatego cena mieszkania, pomimo atrakcyjnej ceny wywoławczej – wzrośnie.

Komornik, który wystawia na sprzedaż w ramach licytacji mieszkanie , dokonuje tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości. To czynność, która poprzedza przetarg. Obowiązkiem komornika jest dokonanie obwieszczenia na co najmniej dwa tygodnie przed terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Informacje o licytacjach znajdują się więc m.in. na tablicy ogłoszeń w sądzie i w urzędzie gminy. Komornik dodatkowo ogłasza planowaną licytację mieszkań w dzienniku, który cieszy się największą popularnością wśród mieszkańców danej miejscowości. Osoby bezpośrednio związane z dłużnikiem lub osobą prowadzącą egzekucję mają zakaz udziału w aukcji mieszkania z licytacji komorniczej. Zapis ten dotyczy: komornika; dłużnika; małżonków, rodziców, dzieci i rodzeństwa komornika lub dłużnika; osób biorących udział w procesie przygotowania i przeprowadzania licytacji.

Co ważne, w procesie przygotowania mieszkania z lokatorem do sprzedaży, potencjalni kupujący muszą być poinformowani o tym fakcie w najkrótszym czasie. Jeśli zostanie to zatajone, nabywca może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

Obowiązki kupującego mieszkania z lokatorem

Podczas kupowania mieszkania z lokatorem warto pamiętać, że transakcja związana z takim zakupem obciążona jest pewnym poziomem ryzyka. Kupujący musi mieć świadomość, że w takim przypadku nabywa mieszkanie z zameldowanym lokatorem. Nie może żądać od nich przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży wyprowadzki i wymeldowania się. Po zakupie mieszkania to nowy właściciel nieruchomości bierze na siebie problem eksmisji osób zamieszkałych w lokalu. Co więcej, na uregulowanie należności za zakupione mieszkanie nowy właściciel ma maksymalnie miesiąc.

Optymalnie byłoby, gdyby lokator, z którym kupujemy mieszkanie, sam je opuścił w wyznaczonym terminie. Jeśli nie zrobi tego dobrowolnie, to nowy właściciel nieruchomości może rozpocząć postępowanie o eksmisję, ale musi liczyć się z tym, że jest to procedura uciążliwa, długotrwała i niestety wiążąca się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów. Wszystko przez to, że eksmitowany lokator ma prawo do lokalu zamiennego. Powinien otrzymać do od gminy, aczkolwiek lokali tych jest bardzo mało. Można czekać na wolny nawet kilka lat. Lokal zastępczy można również znaleźć na własną rękę, co przyspieszy możliwość eksmisji lokatora.

Zanim podejmiesz decyzję czy warto kupić takie mieszkanie, warto sprawdzić jakie prawa mają lokatorzy, którzy obecnie zajmują taką nieruchomość. Wskazują na nie przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Nie można ulegać pokusie „wyrzucenia” na bruk niepożądanego lokatora po kupnie mieszkania. Niedozwolone prawnie jest stosowanie działań przymusu czy czynności, które celowo uprzykrzą tej osobie życie. Takie działania mogą spowodować, że lokator sam pozwie nowego właściciela nieruchomości za nękanie.

Uwaga na dożywotników

Osoba zamieszkująca lokal w kupowanym mieszkaniu może mieć prawo dożywocia i jego eksmisja staje się niemal niemożliwa. Takie prawo oznacza właściwie, że dana osoba może zamieszkiwać nieruchomość aż do swojej śmierci, ponieważ taką umowę zawarła ona z poprzednim właścicielem mieszkania. Jeśli decydujemy się na kupno mieszkania z lokatorem, warto sprawdzić, czy lokator nie jest jednocześnie dożywotnikiem. Można to zrobić, przeglądając księgę wieczystą.

Jeśli tak jest, to wymeldowanie takiej osoby z mieszkania będzie możliwe tylko w przypadku, gdy nabywca będzie gotowy zamienić prawo dożywotniego zamieszkania na dożywotnią rentę, jaką musi wypłacać nowy właściciel nieruchomości.

Czy warto kupić mieszkanie z lokatorem?

Kupno mieszkania z licytacji komorniczej z lokatorem z pewnością będzie opcją tańszą niż zakup nieruchomości bez takiego obciążenia. Jednak lokator to poważny problem dla nowego nabywcy, jeśli ten zechce od razu wprowadzić się do nowego lokalu.

 

Pomożemy Ci kupić lub sprzedać nieruchomość

Dwupokojowe mieszkanie? A może dom w zabudowie szeregowej lub dom wolnostojący? Szukasz mieszkania w spokojnej okolicy? U nas znajdziesz także działki, nieruchomości z rynku pierwotnego jak i oferty z rynku wtórnego. Skontaktuj się z nami i sprawdź, jak możemy Ci pomóc.

Przejdź do poprzedniego artykułu Poprzedni artykuł

Mieszkanie z lokatorem

Co to Umowa Przedwstępna i kiedy jest potrzebna?

Następny artykuł Przejdź do następnego artykułu

Mieszkanie z lokatorem

10 punktów które musisz sprawdzić przed kupnem mieszkania