Kupno działki – co sprawdzić, aby wybudować na niej nieruchomość

Pierwszym krokiem na drodze do wybudowania własnego domu jednorodzinnego, domu bliźniaczego czy innego budynku mieszkalnego, jest zakup działki budowlanej. Przy kupnie działki należy w szczególności sprawdzić przeznaczenie działki, czy kupowana działka była od razu przygotowana do wybudowania na niej nieruchomości i w jakich przypadkach nie ma możliwości zabudowy? Sprawdź, co trzeba wziąć pod uwagę przy zakupie działki budowlanej oraz jak przebiega proces jej nabycia krok po kroku.

Stan prawny działki

Od czego zacząć kupno działki budowlanej? Jeśli planujesz budowę domu, pierwszą rzeczą, jaką należy sprawdzić to jest jej stan prawny. Można to sprawdzić w księdze wieczystej działki. Aby móc zajrzeć do dokumentu, potrzebujesz jego numeru – poproś o niego właściciela. Znając numer księgi wieczystej, możesz sprawdzić ją w wydziale ksiąg wieczystych rejonowego sądu lub samodzielnie w Internecie: ekw.ms.gov.pl (Elektronicznych Księgach Wieczystych).

Trzeba na pewno zweryfikować, czy osoba sprzedająca działkę jest jej właścicielem i czy jest to jedyny jej właściciel. Jeśli istnieje co najmniej kilka różnych właścicieli wpisanych do księgi wieczystej działki, to trzeba zaspokoić roszczenia ich wszystkich i wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż działki.

W kolejnych działach księgi wieczystej sprawdzić możemy informacje o ewentualnym obciążeniu gruntu i obciążeniach hipotecznych. Jest to na tyle istotne, że jeśli kupujesz działkę, na której ustanowione jest zabezpieczenie hipoteczne, przejdzie ono na nas. Zazwyczaj zakup działki budowlanej od gminy pozbawiony jest takiego ryzyka.

Zakup działki budowlanej a jej status

Kupno działki budowlanej jest poważną inwestycją. Dla przyszłej inwestycji w budowę domu na kupowanej działce znaczenie będzie miało to, jaki jest jej status. Najlepiej, by była to działka budowlana, czyli przeznaczona na budownictwo jednorodzinne. Definicja działki budowlanej znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli figuruje ona w ewidencji gruntów jako rolna lub leśna, należy wystąpić o zmianę jej statusu, czyli np. jej odrolnienie, rozumiane jako wyłączenie z produkcji rolnej. Pamiętać należy, że działkę rolną mogą zabudowywać głównie rolnicy. Na działce leśnej można postawić dom, chyba że zabrania tego Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy

Kiedy planujemy zakup działki budowlanej, musimy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym jest ona położona. W zapisach planu zagospodarowania przestrzennego, lub warunków zabudowy i zagospodarowania terenu podane są minimalne powierzchnie działek budowlanych dla danej gminy. Nie zawsze działki wystawione na sprzedaż są jednak objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się o:

• Minimalną wielkością działki budowlanej.

• W jakiej części działka może zostać zabudowana.

• Przeznaczenie gruntów, np. pod zabudowę jednorodzinną.

• Czy można wybudować budynki wolnostojące czy można wybudować dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.

• Ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki.

• Jaki ma być kolor elewacji.

• Jakie ma mieć nachylenie dach przyszłej nieruchomości.

• Jak zorganizowane mają być przyłącza mediów.

• Jakie paliwa mogą być wykorzystywane w systemie ogrzewania domu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stawia pewne ograniczenia związane z budową domu na danej działce, ale dzięki niemu formalności związane z inwestycją stają się mniej uciążliwe i czasochłonne niż wtedy, gdy działka nie jest objęta planem.

Jeśli nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to inwestor powinien wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co niestety zajmuje nawet do kilku miesięcy. Jednak nie trzeba być właścicielem gruntu, by móc wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta wydana może być w krótszym czasie, jeśli działka graniczy z już zabudowaną posesją. Za „sąsiednią” można przy tym uznać tylko działkę, z którą posesja ma wspólną granicę.

Ukształtowanie terenu działki budowlanej

Najbardziej optymalna działka budowlana to w miarę płaska działka, na której nie trzeba wykonywać wielu prac budowlanych i ziemnych, by móc posadowić na niej dom jednorodzinny, a później zagospodarować na niej przestrzeń rekreacyjną i wypoczynkową. Nie można bazować przy tym tylko na zapewnieniach sprzedającego. W rzeczywistości działka może być pełna pagórków i dziur, które trzeba będzie wyrównać przed rozpoczęciem budowy, co kosztuje i zajmuje czas.

Zobaczyć trzeba, co rośnie na działce budowlanej– drzewa, krzaki, wysokie trawy – to wszystko zawadza i uniemożliwia realną ocenę ukształtowania terenu przyszłej działki budowlanej. Można wynająć profesjonalistę – geodetę, który zmierzy kąt nachylenia danej działki.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie temu, by kupić działkę na dużych nierównościach, na pochyłym terenie czy na skarpie, ale trzeba być wówczas świadomy tego, jakie utrudnienia wiążą się w późniejszym czasie z jej zabudowaniem.

Zbadanie gruntu

Poznanie ukształtowania terenu potencjalnej działki budowlanej do zakupu to jeszcze nie wszystko. Trzeba też zbadać grunt, by wiedzieć, co właściwie znajduje się pod powierzchnią ziemi.

Tutaj już pomoc profesjonalisty – geodety będzie niezbędna, ponieważ będzie on w stanie zbadać, jaka ziemia znajduje się pod wierzchnią warstwą gruntu i czy w gruncie nie ma dużej ilości twardych materiałów, jak skały czy kamienie, które będą utrudniać budowę domu. Teren nie może być skażony.

Dojazd do działki budowlanej

Przed zakupem działki budowlanej trzeba upewnić się, czy ma ona dostęp do drogi publicznej. Niewykluczone, że dojazd do działki jest możliwy tylko przez czyjąś posesję i wtedy trzeba zadbać o ustalenie służebności drogi. Jeśli drogi w ogóle nie ma, to przed postawieniem nieruchomości obowiązkowo należy zadbać o jej doprowadzenie. Nie zawsze można to zrobić bezpośrednio, dlatego opcją alternatywną pozostają takie rozwiązania jak:

• Kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej.

• Wystąpienie o ustanowienie służebności przejazdu, czyli możliwości korzystania z drogi dojazdowej od sąsiada.

• Kupić sąsiednią działkę, która ma dostęp do drogi.

Przyłącza działki budowlanej – media

Korzystny dla kupującego działkę budowlaną będzie wybór takiej, która jest uzbrojona. Polega to na tym, że posesja ma zapewnione przyłącza do wody, sieci energetycznej i gazowej czy do kanalizacji. Jeśli nie ma, trzeba upewnić się, czy nie będzie problemu z wykonaniem niezbędnych przyłączy. Bez podłączenia działki do podstawowych mediów, nie można w praktyce rozpocząć budowy. Działki budowlane uzbrojone z reguły są droższe od tych, które nie mają przyłączy głównych mediów, ponieważ ich wykonanie jest kosztowne i czasochłonne. Wymaga też dopełnienia wielu formalności.

Sąsiedztwo działki budowlanej

Sprawdzić trzeba, czy działka budowlana nie tyle znajduje się w otoczeniu innych gruntów budowlanych, zabudowanych lub jeszcze niezabudowanych, ale czy obok nie znajdują się zakłady, które będą uciążliwe dla przyszłych domowników, np. hurtownie, ubojnie zwierząt, wysypiska śmieci, zakłady recyklingowe i inne. Sąsiedztwo dużej drogi, np. autostrady w niewielkiej odległości od kupowanej działki budowlanej spowoduje, że będzie tu głośno i jakość powietrza z uwagi na spaliny będzie pozostawiała sporo do życzenia.

Kupno działki budowlanej trzeba dobrze przemyśleć i sprawdzić wszystkie najważniejsze kwestie z nią związane.