Polski PL English EN Русский RU Українська UK
Polski PL English EN Русский RU Українська UK

Kupno działki – co sprawdzić, aby wybudować na niej nieruchomość

Pierwszym krokiem na drodze do wybudowania własnego domu jednorodzinnego, domu bliźniaczego czy innego budynku mieszkalnego, jest zakup działki. Należy w szczególności sprawdzić, czy kupowana działka była od razu przygotowana do wybudowania na niej nieruchomości i kiedy nie będzie to możliwe?

Status prawny działki

Pierwszą rzeczą, jaką należy sprawdzić przed zakupem działki pod budowę domu jest jej stan prawny. Można to sprawdzić w księdze wieczystej założonej dla danej nieruchomości. Trzeba na pewno zweryfikować, czy osoba sprzedająca działkę jest jej właścicielem i czy jest to jedyny jej właściciel. Jeśli istnieje co najmniej kilka różnych właścicieli wpisanych do księgi wieczystej działki, to trzeba zaspokoić roszczenia ich wszystkich i wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż działki.

W kolejnych działach księgi wieczystej sprawdzić możemy informacje o ewentualnym obciążeniu gruntu i obciążeniach hipotecznych. Jest to na tyle istotne, że jeśli kupimy działkę, na której ustanowione jest zabezpieczenie hipoteczne, przejdzie ono na nas.

Status działki

Dla przyszłej inwestycji w budowę nieruchomości na kupowanej działce znaczenie będzie miało to, jaki jest jej status. Najlepiej, by była to działka budowlana, czyli przystosowana do zabudowy jednorodzinnej. Jeśli figuruje ona w ewidencji gruntów jako rolna lub leśna, należy wystąpić o zmianę jej statusu, czyli np. jej odrolnienie, rozumiane jako wyłączenie z produkcji rolnej. Pamiętać należy, że działkę rolną mogą zabudowywać głównie rolnicy. Na działce leśnej można postawić dom, chyba że zabrania tego Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy

Kiedy kupujemy działkę, musimy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym jest ona położona. Nie zawsze działki wystawione na sprzedaż są jednak objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czyli dokumentem w formie uchwały rady gminy, który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu – słowem wszystko, co interesuje inwestora. Plany zagospodarowania przestrzennego regulują kwestie związane z:

  • Minimalną wielkością działki budowlanej.
  • W jakiej części działka może zostać zabudowana.
  • Przeznaczenie gruntów, np. pod zabudowę jednorodzinną.
  • Czy można wybudować budynki wolnostojące czy można wybudować dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.
  • Ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki.
  • Jaki ma być kolor elewacji.
  • Jakie ma mieć nachylenie dach przyszłej nieruchomości.
  • Jak zorganizowane mają być przyłącza mediów.
  • Jakie paliwa mogą być wykorzystywane w systemie ogrzewania domu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stawia pewne ograniczenia związane z budową domu na danej działce, ale dzięki niemu formalności związane z inwestycją stają się mniej uciążliwe i czasochłonne niż wtedy, gdy działka nie jest objęta planem.

Jeśli plan dla danej działki budowlanej nie istnieje, to inwestor powinien wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co niestety zajmuje nawet do kilku miesięcy. Jednak nie trzeba być właścicielem gruntu, by móc wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta wydana może być w krótszym czasie, jeśli działka graniczy z już zabudowaną posesją. Za „sąsiednią” można przy tym uznać tylko działkę, z którą posesja ma wspólną granicę.

Ukształtowanie terenu działki

Ideałem jest w miarę płaska działka, na której nie trzeba wykonywać wielu prac budowlanych i ziemnych, by móc posadowić na niej dom jednorodzinny, a później zagospodarować na niej przestrzeń rekreacyjną i wypoczynkową. Nie można bazować przy tym tylko na zapewnieniach sprzedającego. W rzeczywistości działka może być pełna pagórków i dziur, które trzeba będzie wyrównać przed rozpoczęciem budowy, co kosztuje i zajmuje czas.

Zobaczyć trzeba, co rośnie na działce – drzewa, krzaki, wysokie trawy – to wszystko zawadza i uniemożliwia realną ocenę ukształtowania terenu przyszłej działki budowlanej. Można wynająć profesjonalistę – geodetę, który zmierzy kąt nachylenia działki.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie temu, by kupić działkę na dużych nierównościach, na pochyłym terenie czy na skarpie, ale trzeba być wówczas świadomy tego, jakie utrudnienia wiążą się w późniejszym czasie z jej zabudowaniem.

Zbadanie gruntu

Poznanie ukształtowania terenu potencjalnej działki budowlanej do zakupu to jeszcze nie wszystko. Trzeba też zbadać grunt, by wiedzieć, co właściwie znajduje się pod powierzchnią ziemi. Tutaj już pomoc profesjonalisty – geodety będzie niezbędna, ponieważ będzie on w stanie zbadać, jaka ziemia znajduje się pod wierzchnią warstwą gruntu i czy w gruncie nie ma dużej ilości twardych materiałów, jak skały czy kamienie, które będą utrudniać budowę domu. Teren nie może być skażony.

Dojazd do działki

Przed zakupem działki trzeba upewnić się, czy jest ona połączona z drogą dojazdową i jaki status ma taka droga. Niewykluczone, że dojazd do działki jest możliwy tylko przez czyjąś posesję i wtedy trzeba zadbać o ustalenie służebności drogi. Jeśli drogi w ogóle nie ma, to przed postawieniem nieruchomości obowiązkowo należy zadbać o jej doprowadzenie. Nie zawsze można to zrobić bezpośrednio, dlatego opcją alternatywną pozostają takie rozwiązania jak:

  • Kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej.
  • Wystąpienie o ustanowienie służebności przejazdu, czyli możliwości korzystania z drogi dojazdowej od sąsiada.
  • Kupić sąsiednią działkę z drogą dojazdową.

Przyłącza działki – media

Korzystny dla kupującego działkę budowlaną będzie wybór takiej, która jest uzbrojona. Polega to na tym, że posesja ma zapewnione przyłącza do wody, sieci energetycznej i gazowej czy do kanalizacji. Bez podłączenia działki do podstawowych mediów, nie można w praktyce rozpocząć budowy. Działki budowlane uzbrojone z reguły są droższe od tych, które nie mają przyłączy głównych mediów, ponieważ ich wykonanie jest kosztowne i czasochłonne. Wymaga też dopełnienia wielu formalności.

Sąsiedztwo działki

Sprawdzić trzeba, czy działka nie tyle znajduje się w otoczeniu innych gruntów budowlanych, zabudowanych lub jeszcze niezabudowanych, ale czy obok nie znajdują się zakłady, które będą uciążliwe dla przyszłych domowników, np. hurtownie, ubojnie zwierząt, wysypiska śmieci, zakłady recyklingowe i inne. Sąsiedztwo dużej drogi, np. autostrady w niewielkiej odległości od kupowanej działki spowoduje, że będzie tu głośno i jakość powietrza z uwagi na spaliny będzie pozostawiała sporo do życzenia. Kupno działki trzeba dobrze przemyśleć i sprawdzić wszystkie najważniejsze kwestie z nią związane.

Podziel się tym postem
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Czytaj dalej

Chcesz sprzedać albo kupić nieruchomość?

Napisz do nas, a zdejmiemy ten problem z Twojej głowy!

Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką dotyczącą cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do cookies w Twojej przeglądarce.