Jak przebiega proces sprzedaży nieruchomości?

Kiedy przystępujemy do sprzedaży nieruchomości, podstawą nie jest tu klasyczna umowa sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości, jaką zawiera się przy okazji zbycia ruchomości. Konieczne jest zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, który pozwala na formalne przeniesienie prawa własności do nieruchomości. Przedstawiamy jak krok po kroku powinien przebiegać proces sprzedaży mieszkania lub domu.

Krok 1. Wycena nieruchomości i przygotowanie oferty sprzedaży nieruchomości

Zanim wystawimy ogłoszenie informujące o chęci sprzedania nieruchomości – domu czy mieszkania, powinniśmy zacząć od wykonania precyzyjnej, rzetelnej wyceny swojej nieruchomości.

Nie można pominąć tego etapu, ponieważ determinuje on wiele kwestii, m.in. to, jak szybko sprzedaż mieszkania dojdzie do skutku, czy zarobimy na transakcji czy też będziemy musieli realnie do niej dołożyć. Cena sprzedaży mieszkania wynika z jego wartości, a przy tym wpływa ostatecznie na wysokość podatku, jaki będzie trzeba odprowadzić od całej transakcji.

Wycena nieruchomości być dokonana na podstawie obiektywnych przesłanek i kryteriów. Na wartość mieszkania wpływają:

• jego wielkość,

• wyposażenie,

• stan techniczny,

• liczba pokoi,

• niedawno przeprowadzany remont,

• lokalizacja,

• przynależność komórki gospodarczej, miejsca parkingowego lub garażu.

  

Na podstawie wszystkich zgromadzonych, istotnych informacji o nieruchomości możemy ją porównać do podobnych wystawionych już na sprzedaż, by mieć pełen obraz aktualnych stawek rynkowych, a następnie przystąpić do wyceny nieruchomości. Alternatywnie można zlecić wykonanie precyzyjnej, rzetelnej wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu.

Na tym etapie pozostaje już tylko napisać ogłoszenie o sprzedaży, zrobić atrakcyjne zdjęcia wnętrz i wystawić anons w serwisie aukcyjnym lub na wybranej platformie ogłoszeniowej. Zdjęcia są kluczem do sukcesu. Muszą przykuć uwagę potencjalnych kupujących oraz przedstawić mieszkanie czy dom w jak najlepszym świetle.

Krok 2. Zgromadzenie dokumentów niezbędnych do sprzedaży nieruchomości

Jeśli znamy już realną, aktualną wartość naszej nieruchomości wystawianej na sprzedaż, powinniśmy przygotować dokumentację, z której będzie wynikał stan prawny domu czy mieszkania, dokumenty potwierdzające brak długów. Musimy upewnić się, że jesteśmy sprzedającymi, dysponującymi wyłączną własnością nieruchomości. Wówczas mamy całkowite prawo do dowolnego rozporządzania lokalem.

Jeśli tak nie jest, trzeba negocjować ze współwłaścicielami, czy zgadzają się na dokonanie sprzedaży. Trzeba też uzgodnić notarialne przeniesienie własności na jedną osobę i przygotować przy tym ewentualnie dokument, który będzie gwarantował odpowiedni podział zysków.

Niejasny status prawny nieruchomości może stanowić przeszkodę w sprzedaży. Warto wówczas zwrócić się do doświadczonych pośredników, którzy wiedzą, jak postąpić by zbyć problematyczne mieszkanie.

Zgromadzić trzeba w ramach przygotowań formalnych do sprzedaży mieszkania takie dokumenty jak:

• Dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu czy domu, np. akt notarialny czy postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis aktu poświadczenia dziedziczenia.

• Jeśli sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, a pomiędzy małżonkami panuje wspólność majątkowa małżeńska, musi przedstawić wypis aktu notarialnego ustanawiający tę umowę.

• Przy obciążeniu nieruchomości hipotecznie należy uzyskać oświadczenie wierzyciela hipotecznego o wysokości zadłużenia, terminie i warunkach zwolnienia z hipoteki lub o zgodzie na wykreślenie hipoteki.

• Zaświadczenie o liczbie lub braku zameldowanych lokatorów.

Niewykluczone, że do sprzedaży będą potrzebne inne dokumenty, np. dokument poświadczający brak długów w spółdzielni.

Krok 3. Przygotowanie umowy przedwstępnej

Kiedy już znajdziemy kupującego, który skłonny będzie nabyć mieszkanie czy dom za wynegocjowaną cenę, konieczne może być sporządzenie umowy przedwstępnej, która zobowiązuje strony do zawarcia w określonym momencie w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna może być wymagana przez potencjalnego nabywcę, np. do załatwienia formalności związanych z pozyskaniem kredytu hipotecznego na nabycie nieruchomości od banku.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? dane obydwu stron (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, ew. pesel, adres zamieszkania), datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej oraz planowaną datę zawarcia umowy sprzedaży mieszkania , opis przedmiotu transakcji (w tym dokładną cenę, nr księgi wieczystej, adres.

Zwyczajowo w ramach podpisywania umowy przedwstępnej, co można, ale nie trzeba zrobić przed notariuszem, z zachowaniem formy aktu notarialnego, wpłacany jest przez kupującego na rzecz sprzedającego zaliczka lub zadatek.

Krok 4. Podpisanie aktu notarialnego

Pod względem formalnym, najważniejszym elementem procesu sprzedaży nieruchomości jest wizyta u notariusza kupującego i sprzedającego oraz podpisanie umowy sprzedaży mieszkania – aktu notarialnego. Trzeba umówić się do konkretnej kancelarii notarialnej, zwykle na co najmniej kilka dni wcześniej. To czas, który warto poświęcić na przygotowanie dokumentów, jakie są niezbędne do sporządzenia umowy. Potrzebne będą przy tym takie informacje jak:

• Dane osobowe stron umowy, wraz z numerami PESEL, numerem i terminem ważności dowodów osobistych.

• O stanie cywilnym stron i obowiązujących ich umowach majątkowych małżeńskich.

• Sposobie i terminie zapłaty ceny oraz o jej wysokości.

• Sposobie i terminie wydania mieszkania kupującemu.

W akcie notarialnym znajdzie się wyczerpujący opis nieruchomości, wraz z oznaczeniem, gdzie się znajduje i czy jest obciążona kredytem hipotecznym. Notariusz w treści umowy zawrze sposób przekazania zapłaty – np. wkład własny i pozostała część w formie kredytu hipotecznego udzielanego przez bank.

Wraz z umową sprzedaży pojawia się też najczęściej wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej oraz oświadczenie o poddaniu się przez kupującego egzekucji, jeśli nie dopełniłby obowiązku zapłaty za nabytą nieruchomość.

W umowie można też zapisać informację o pozostającym w domu lub w mieszkaniu wyposażeniu. Konieczne jest umieszczenie w niej daty opuszczenia lokalu i opróżnienia go. Jeśli wszystko jest w porządku, strony umowy podpisują w obecności notariusza akt notarialny. Po podpisaniu umowy sprzedaży trzeba również udać się do mieszkania i tam przeprowadzić procedurę jego zdania.

Krok 5. Zapłata podatku od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości wiąże się nie tylko z podpisaniem aktu notarialnego, czy z fizycznym przekazaniem kluczy do mieszkania lub domu. Po stronie zbywcy powstaje bowiem obowiązek podatkowy, z którego musi się wywiązać. Sprzedający ma obowiązek uiścić do Urzędu Skarbowego podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania.

W przypadku sprzedaży zakupionego mieszkania należy uwzględnić tę czynność w rozliczeniu podatkowym, ale tylko wtedy, gdy od zakupu nieruchomości minęło mniej niż 5 lat, a termin ten liczy się w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Należny fiskusowi podatek wylicza się przy użyciu stawki podatkowej wynoszącej 19 proc. od kwoty dochodu.

W wielu przypadkach zbywca nieruchomości może skorzystać z ulgi podatkowej. Przysługuje ona, jeśli w ciągu 3 lat od zbycia nieruchomości przeznaczy uzyskane z transakcji pieniądze na realizację tak zwanych własnych celów mieszkaniowych, np. na nabycie innego mieszkania, czy spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Jeśli sprzedawane mieszkanie zostało otrzymane w spadku lub w darowiźnie, to od 2019 roku w tym zakresie przy opodatkowaniu transakcji zbycia obowiązują nowe przepisy. Wspominany 5-letni okres liczony jest od momentu nabycia prawa do lokalu przez spadkodawcę.