Jak porównywać oferty kredytów hipotecznych?

Banki przygotowują dla klientów indywidualnych i firmowych różne oferty kredytów hipotecznych, czyli specyficznych produktów bankowych, które zabezpieczone są poprzez wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Detale ofert kredytowych mogą znacznie różnić się od siebie, przede wszystkim w kwestii wysokości kosztów związanych z udzieleniem zobowiązania, inaczej – oprocentowanie kredytu hipotecznego. A więc jak porównać oferty kredytów hipotecznych i wybrać z nich takie, które są najkorzystniejsze dla kredytobiorców w danym przypadku.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami definiuje, czym jest zawarcie umowy kredytu hipotecznego. Zgodnie z art. 3 ust. 1 niniejszej ustawy, to umowa, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z ich budową lub przebudową;

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

• udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

  

Elementem charakterystycznym dla wszystkich ofert kredytów hipotecznych bez wyjątku jest ich zabezpieczenie. To hipoteka, czyli ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Z chwilą zaciągania kredytu hipotecznego klient zobowiązany jest do dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej w sądzie. Dzięki temu, na wypadek braku spłaty kredytu hipotecznego przez klienta, bank może dochodzić swoich wierzytelności z nieruchomości.

Oferty kredytów hipotecznych w poszczególnych bankach, które kredytują m.in. zakup mieszkania czy budowę domu, mogą mieć różne parametry, na podstawie których można porównać ze sobą propozycje. Wśród nich należy wymienić:

• wysokość wymaganego wkładu własnego,

• całkowity koszt kredytu hipotecznego,

• akceptowalne źródło pozyskiwania dochodów przez klienta,

• obowiązkowe i fakultatywne ubezpieczenia,

• maksymalny pułap wiekowy dla kredytobiorców,

• konieczne dodatkowe zabezpieczenia spłaty kredytu, poza hipoteką,

• dostępny maksymalny okres kredytowania.

To najważniejsze kwestie, jakie muszą być sprawdzone i zestawione ze sobą, aby móc wytypować ofertę, która będzie najkorzystniejsza dla potencjalnego kredytobiorcy.

1. Procedura udzielania kredytu hipotecznego

Nie każda osoba wnioskująca w banku o kredyt hipoteczny ma realne szanse na udzielenie kredytu przez bank. Wszystko zależy od wyniku przeprowadzonego przez analityków bankowych procesu weryfikacji zdolności kredytowej i ogólnej wiarygodności finansowej klienta. Zdolność kredytowa definiowana jest jako zdolność do spłaty zobowiązania kredytowego wraz z odsetkami należnymi bankowi oraz innymi opłatami związanymi z udzieleniem zobowiązania. Zdolność kredytowa zależy głównie od tego, jak wysokie dochody miesięcznie uzyskuje kredytobiorca i jakie miesięczne koszty związane z różnymi opłatami ponosi.

2. Wkład własny wymagany do kredytu hipotecznego

Banki zobowiązane są wymagać od klientów określony wkład własny na kredyt hipoteczny. Zgodnie z wydaną dla banków przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją S, minimalny wkład własny już od 2017 roku powinien wynosić co najmniej 20 proc. wartości nieruchomości. Jednak banki dosyć elastycznie podchodzą do takich wytycznych, dlatego część z nich pozwala jeszcze na zaciągnięcie kredytu hipotecznego z LtV na poziomie 90 proc., czyli z 10-procentowym wkładem własnym. Wskaźnik LtV określa maksymalną wartość udzielanego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Pozostałe 10-proc. może być zastąpione np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Składki na takie ubezpieczenie klient odprowadza do momentu spłaty tej części kapitału, która odpowiada brakującemu wkładowi.

Od indywidualnej polityki kredytowej banków zależy, ile wkładu własnego będzie wymagane od klienta i czy brakujące oszczędności można będzie zastąpić oraz w jakim trybie. Banki akceptują nie tylko ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ale i pieniądze trzymane na kontach bankowych, lokatach, funduszach, czy też fakt posiadania przez klienta działki budowlanej.

3. Koszt kredytowania – oprocentowanie kredytu hipotecznego

Najważniejsza kwestia związana z porównywaniem ofert kredytów hipotecznych dotyczy kosztów. Błędem jest porównywać oferty banków wyłącznie pod kątem oprocentowania nominalnego. Owszem, jest ono ważną informacją, ponieważ wskazuje, według jakiej stopy oprocentowania będą naliczane odsetki od pożyczonego kapitału, ale należy mieć świadomość, że nie jest to jedyny składnik kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę.

Samo oprocentowanie składa się zwykle z dwóch elementów:

• Stopy procentowej, po której banki pożyczają pieniądze na rynku międzybankowym – dla kredytów udzielanych w polskiej walucie będzie to stopa WIBOR.

• Marży banku, zależnej od decyzji instytucji kredytującej, stanowiącej wynagrodzenie banku z tytułu udzielanego kredytu.

Wysokość oprocentowania, a właściwie samej marży banku podlega negocjacji, o czym nie każdy klient wie. Można więc wybrać najtańszy kredyt hipoteczny i ostatecznie wynegocjować oprocentowanie kredytu hipotecznego, które będzie niższe niż w pierwotnej ofercie.

Istnieje podział na oprocentowanie stałe oraz oprocentowanie zmienne. Jeśli jest ono stałe, to na ogół obowiązuje tylko przez kilka pierwszych lat od chwili zaciągnięcia kredytu. Częściej banki oferują swoim kredytobiorcom oprocentowanie zmienne, dlatego warto porównać w ofertach kredytów hipotecznych, od czego będzie zależała zmiana przez bank stawki oprocentowania i tym samym sporej części kosztów kredytowych.

4. Pozostałe koszty kredytowania

Porównując oferty kredytów hipotecznych, prócz oprocentowania, trzeba zwrócić uwagę i na inne koszty, takie jak:

• prowizja naliczana z tytułu przystąpienia do zobowiązania,

• opłata przygotowawcza,

• wysokość składek ubezpieczeniowych,

• wysokość kosztów wykonania operatu szacunkowego dla nieruchomości.

Takie elementy kosztów kredytu hipotecznego także mogą podlegać negocjacjom. W wielu przypadkach banki rezygnują nawet z pobierania prowizji od klientów, ale może być ona także kredytowana. To opłata jednorazowa, w przeciwieństwie do składek ubezpieczeniowych opłacanych cyklicznie. By móc trafnie ocenić atrakcyjność całej oferty kredytu hipotecznego, trzeba potraktować ją holistycznie, jako integralną całość, a nie porównywać tylko poszczególne koszty.

5. RRSO kredytu – kluczowy parametr

Dokonanie analizy kosztów i opłacalności zaciąganego kredytu ułatwia wskaźnik RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, ujmująca wszystkie koszty dotyczące zaciąganego kredytu hipotecznego. Będzie ona zwykle wyższa od poziomu oprocentowania nominalnego zobowiązania. Przy wyliczaniu wskaźnika RRSO banki biorą pod uwagę wysokość prowizji, składek ubezpieczeniowych, opłat przygotowawczych, oprocentowania, jak i zmianę wartości pieniądza w czasie. Jeśli porównamy kredyty, których wysokość kapitału i okres kredytowania są takie same, to rzeczywista roczna stopa oprocentowania wskaże, która oferta będzie najbardziej atrakcyjna.

6. Akceptowalne źródło pozyskiwanych przez klienta dochodów

Banki mogą akceptować różne źródła, z których potencjalny kredytobiorca uzyskuje swoje dochody. Najbardziej pożądane są dochody pochodzące z umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony. Preferowane są również zawody zaufania publicznego, takie jak policjant czy nauczyciel. Jeśli klient uzyskuje dochody z pracy we własnej firmie, a działalność gospodarcza istnieje np. dopiero od kilku miesięcy, będzie mieć ograniczone pole manewru przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Warto więc porównać pod tym względem różne oferty banków.

7. Ubezpieczenia kredytu – jakie wymagania mają banki?

Najczęściej wymogiem jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego w następującej formie:

• ubezpieczenie na życie kredytobiorcy,

• ubezpieczenie od utraty pracy,

• ubezpieczenie od poważnego zachorowania i utraty zdolności do wykonywania pracy,

• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,

• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Im więcej ubezpieczeń wymaganych jest przez dany bank przy podpisywaniu umowy kredytowej, tym rośnie potencjalny koszt koszt kredytu hipotecznego, dlatego oferta staje się mniej atrakcyjna dla klienta.

8. Pułap wiekowy dla kredytobiorców hipotecznych

Banki nie udzielą najczęściej kredytu hipotecznego osobom starszym. Wyznaczają pułap maksymalnego wieku do spełnienia dla najstarszego kredytobiorcy wpisanego do wniosku kredytowego. Może on wynosić w granicach 67–80 lat, w zależności od banku. W dniu spłaty kredytu najstarszy klient nie może przekroczyć takiego pułapu.

9. Maksymalny okres kredytowania

Z wiekiem klienta powiązany jest maksymalny okres kredytowania w poszczególnych bankach. Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje bankom maksymalnie 25-letni okres spłaty przy kredytach hipotecznych, ale mogą one wydłużyć go nawet do 35 lat. Jeśli klientowi zależy na tak długim okresie zwrotu zaciąganego kredytu hipotecznego, powinien porównać pod tym względem oferty kredytowe różnych banków.

10. Dodatkowe zabezpieczenia spłaty kredytu

Hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego, ale banki mogą oczekiwać i innych form zabezpieczenia, jak poręczenie kredytu, blokada środków finansowych na koncie kredytobiorcy, ubezpieczenia itp. Porównujmy kredyty również pod tym kątem, dla wyboru najkorzystniejszej dla klienta oferty.