Jak czytać księgę wieczystą?

Jak czytać księgę wieczystą?

Sprzedaż czy kupno mieszkania wiążą się najczęściej ze zmianą wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta to zbiór informacji, który prezentuje najważniejsze dane dotyczące stanu prawnego np. mieszkania. Przed zawieraniem jakiejkolwiek umowy należy sprawdzić stan prawny nieruchomości w Księdze wieczystej.


Jakie nieruchomości mają księgę wieczystą?

Księga wieczysta prowadzona jest nie tylko dla nieruchomości mieszkalnych, ale i dla gruntowych, budynkowych, lokalowych, a także dla ograniczonych praw rzeczowych, do których zalicza się:

  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

  • Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

  • Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dla każdej z wymienionych nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą i dodatkowe akty księgi.

Cztery działy księgi wieczystej

klucz-przekazanie nieruchomosci

Każda księga wieczysta składa się z czterech części, nazywanych jej działami, gdzie każdy odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. Wśród nich wymienić należy:

  • Dział I księgi wieczystej – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy dotyczące praw związanych z nią.

  • Dział I-Sp. – zawiera spis praw związanych z własnością.

  • Dział II księgi – zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego nieruchomości.

  • Dział III księgi – zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek.

  • Dział IV księgi – przeznaczony na wpisy dotyczący pomijanych w III dziale hipotek.

Jak czytać poszczególne działy księgi wieczystej nieruchomości?

By sprawdzić księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości, możemy wybrać się do sądu właściwego względem położenia nieruchomości i złożyć wniosek o pozyskanie odpisu z księgi lub sprawdzić w serwisie internetowym ekw.ms.gov.pl (Elektroniczne Księgi Wieczyste). Każda księga wieczysta ma swój numer i to właśnie po nim należy szukać księgę wieczystą danej nieruchomości. Najprostszym sposobem na uzyskanie numeru księgi wieczystej jest poproszenie o niego dotychczasowego właściciela nieruchomości

Dział I-O księgi wieczystej

Mając dostęp i podgląd księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości, w pierwszej kolejności w Dziale I-O trzeba sprawdzić jej rzeczywistą lokalizację z adresem widniejącym w księdze. Na tym etapie można też zweryfikować powierzchnię, ilość i rodzaj pomieszczeń w domu, w mieszkaniu czy w budynku, a także przeznaczenie lokalu. Jeśli przedmiotem zakupu jest dom jednorodzinny, w księdze powinien znaleźć się zapis, że nieruchomość to lokal mieszkalny.

W Dziale I-O księgi wieczystej ujawniane są takie informacje jak:

  • Numer działki.

  • Identyfikator działki.

  • Obręb ewidencyjny (numer).

  • Położenie (numer porządkowy, województwo, powiat, gmina, miejscowość).

  • Ulica.

  • Sposób korzystania.

  • Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę).

  • Obszar całej nieruchomości.

  • Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej.

W tym samym dziale są wskazane dokumenty, będące podstawą wpisu w księdze wieczystej lub dane o wniosku.

dlonie-dom-papiwry

Dział I-Sp. księgi wieczystej

Dział I-Sp., czyli Spis praw związanych z własnością, przeznaczony jest do wpisywania ograniczonych praw rzeczowych, jakie przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Informacje te są uzupełnieniem działu pierwszego i ujawniają prawa związane z nieruchomością. Jeśli w dziale tym są jakiekolwiek wpisy, to są one podzielone na rubryki i podrubryki. Wpisy stanowią przy tym odpowiednik wpisów praw ujawnionych następnie w Dziale III księgi wieczystej.

Dział II księgi wieczystej

W Dziale II księgi wieczystej trzeba przed zakupem nieruchomości sprawdzić, czy osoba sprzedająca ją rzeczywiście jest jej prawowitym właścicielem nieruchomości. Zweryfikować można w księdze w Dziale II imię i nazwisko oraz numer PESEL jej właściciela. Ujawniane jest w tym dziale także i to, czy nieruchomość nie jest współwłasnością.

Kolejno w rubrykach Działu II księgi wieczystej wymieniane są informacje:

  • Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie, wielkość udziału, rodzaj wspólności), np. wspólność ustawowa majątkowa małżeńska.

  • Osoba fizyczna – imię pierwsze i drugie, nazwisko, imię ojca, imię matki, numer PESEL.

Są tu również wymienione dokumenty będące podstawą wpisu, np. umowa sprzedaży nieruchomości wraz z wyszczególnieniem najważniejszych informacji z nią związanych.

Przy czytaniu księgi wieczystej najważniejszymi z punktu widzenia kupującego nieruchomość działami są III i IV. W III ujawniane są wszelkie prawa ciążące na nieruchomości, np. prawo dożywocia, prawa osób trzecich, zapisy, prawa pierwokupu lub dzierżawy.

Dział III księgi wieczystej

Wszystkie wpisy w Dziale III księgi wieczystej znajdują się w rubryce o nazwie „Wzmianki w dziale III” i posiadają one swój numer, opis, chwilę zamieszczenia i wykreślenia oraz omówienie wykreślenia wzmianki. Zaraz po wzmiance jest też numer wpisu, czyli oznaczenie kolejnego. Wzmianki mogą dotyczyć przy tym:

  • Użytkowania wieczystego.

  • Użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną własność.

  • Użytkowania wieczystego i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.

  • Użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną własność i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.

  • Wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na lokalach, jakie zostały wyodrębnione z nieruchomości, ciążące na związanych z nimi udziałach we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym.

    dom-mieszkanie-schody

W rubryce wpisywana jest treść praw, roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, jak i osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń i osoby, których roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone. Treść wpisu zawsze jest uzależniona od jego rodzaju i dotyczyć może:

  • Ograniczonego prawa rzeczowego.

  • Ograniczonego prawa rzeczowego związanego z inną nieruchomością.

  • Prawa osobistego.

  • Roszczenia.

  • Ostrzeżenia.

  • Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

  • Innych wpisów.

Dział IV księgi wieczystej

Dział IV księgi pozwala sprawdzić, czy na nieruchomości nie jest obciążona hipoteką, którą trzeba spłacić. W dziale tym podawane są ewentualne kwoty obciążeń hipotecznych, waluta i rodzaj ustanowionej hipoteki. Przed zakupem nieruchomości najlepiej upewnić się, że wszystkie zapisy dotyczące obciążeń zostały wcześniej wykreślone.

W Dziale IV księgi wieczystej znajduje się rubryka z nazwą „Wzmianki w dziale IV”. Każda wzmianka oznaczona jest datą i godziną wpisu i informuje nas o tym, że do sądu wpłynął wniosek o wpis hipoteki umownej bądź przymusowej oraz oczekuje na wpis.

Wpisy w Dziale IV księgi wieczystej nieruchomości oznaczają, że mamy do czynienia z ustanowioną hipoteką. W rubryce 4.4 wskazywana jest hipoteka umowna wraz z jej treścią, a powstaje ona na skutek zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i wpisu do księgi wieczystej. Z treści tej dowiadujemy się, czy ustanowiona jest hipoteka i kim jest wierzyciel, który może obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego zaspokoi swoją wierzytelność z nieruchomości pożyczkobiorcy.

Wiedząc, jak zbudowana jest księga wieczysta nieruchomości i jakie informacje można z niej pozyskać, łatwiej można sprawdzić ponad wszelką wątpliwość stan prawny nieruchomości.

Przejdź do poprzedniego artykułu Poprzedni artykuł

Jak czytać księgę wieczystą?

Jak porównywać oferty kredytów hipotecznych?

Następny artykuł Przejdź do następnego artykułu

Jak czytać księgę wieczystą?

Kupno działki - co sprawdzić, aby wybudować na niej nieruchomość