Polski PL English EN Русский RU Українська UK
Polski PL English EN Русский RU Українська UK

Jak czytać księgę wieczystą?

Sprzedaż czy kupno mieszkania wiążą się najczęściej ze zmianą wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. To zbiór informacji, który prezentuje najważniejsze dane dotyczące stanu prawnego np. mieszkania.
Jakie nieruchomości mają księgę wieczystą?

Księga wieczysta prowadzona jest nie tylko dla nieruchomości mieszkalnych, ale i dla gruntowych, budynkowych, lokalowych, a także dla ograniczonych praw rzeczowych, do których zalicza się:

  • Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.
  • Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.
  • Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dla każdej z wymienionych nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą i dodatkowe akty księgi.

Cztery działy księgi wieczystej

Każda księga wieczysta składa się z czterech części, nazywanych jej działami. Wśród nich wymienić należy:

  • Dział I księgi wieczystej – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy dotyczące praw związanych z nią.
  • Dział I-Sp – zawiera spis praw związanych z własnością.
  • Dział II księgi – zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego nieruchomości.
  • Dział III księgi – zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek.
  • Dział IV księgi – przeznaczony na wpisy dotyczący pomijanych w III dziale hipotek.

Jak czytać poszczególne działy księgi wieczystej nieruchomości?

By sprawdzić księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości, możemy wybrać się do sądu właściwego względem położenia nieruchomości i złożyć wniosek o pozyskanie odpisu z księgi, ale łatwiej i szybciej dostęp do niej uzyskamy w serwisie www.ekw.ms.gov.pl. To baza danych ksiąg wieczystych. Trzeba znać jednak numer księgi, by móc się zapoznać z jej treścią.

Mając dostęp i podgląd księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości, w pierwszej kolejności w Dziale I-O trzeba sprawdzić jej rzeczywistą lokalizację z adresem widniejącym w księdze. Na tym etapie można też zweryfikować powierzchnię, ilość i rodzaj pomieszczeń w domu, w mieszkaniu czy w budynku, a także przeznaczenie lokalu. Jeśli przedmiotem zakupu jest dom jednorodzinny, w księdze powinien znaleźć się zapis, że nieruchomość to lokal mieszkalny.

W Dziale I-O ujawniane są w księdze wieczystej nieruchomości takie informacje jak:

  • Numer działki.
  • Identyfikator działki.
  • Obręb ewidencyjny (numer).
  • Położenie (numer porządkowy, województwo, powiat, gmina, miejscowość).
  • Ulica.
  • Sposób korzystania.
  • Przyłączenie (numer księgo wieczystej, z której odłączono działkę).
  • Obszar całej nieruchomości.
  • Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej.

W tym samym dziale są wskazane dokumenty, będące podstawą wpisu w księdze lub dane o wniosku.

Dział I-Sp, czyli Spis praw związanych z własnością, przeznaczony jest do wpisywania ograniczonych praw rzeczowych, jakie przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Informacje te są uzupełnieniem działu pierwszego i ujawniają prawa związane z nieruchomością. Jeśli w dziale tym są jakiekolwiek wpisy, to są one podzielone na rubryki i podrubryki. Wpisy stanowią przy tym odpowiednik wpisów praw ujawnionych następnie w Dziale III księgi wieczystej.

W Dziale II księgi wieczystej trzeba przed zakupem nieruchomości sprawdzić, czy osoba sprzedająca ją rzeczywiście jest jej prawowitym właścicielem. Zweryfikować można w księdze w Dziale II imię i nazwisko oraz numer PESEL właściciela. Ujawniane jest w tym dziale także i to, czy nieruchomość nie jest współwłasnością.

Kolejno w rubrykach Działu II księgi wieczystej wymieniane są informacje:

  • Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie, wielkość udziału, rodzaj wspólności), np. wspólność ustawowa majątkowa małżeńska.
  • Osoba fizyczna – imię pierwsze i drugie, nazwisko, imię ojca, imię matki, numer PESEL.

Są tu również wymienione dokumenty będące podstawą wpisu, np. umowa sprzedaży nieruchomości wraz z wyszczególnieniem najważniejszych informacji z nią związanych.

Przy czytaniu księgi wieczystej najważniejszymi z punktu widzenia kupującego nieruchomość działami są III i IV. W III ujawniane są wszelkie prawa ciążące na nieruchomości, np. prawo dożywocia, prawa osób trzecich, zapisy, prawa pierwokupu lub dzierżawy.

Wszystkie wpisy w Dziale III księgi wieczystej znajdują się w rubryce o nazwie „Wzmianki w dziale III” i posiadają one swój numer, opis, chwilę zamieszczenia i wykreślenia oraz omówienie wykreślenia wzmianki. Zaraz po wzmiance jest też numer wpisu, czyli oznaczenie kolejnego. Wzmianki mogą dotyczyć przy tym:

  • Użytkowania wieczystego.
  • Użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną własność.
  • Użytkowania wieczystego i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.
  • Użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną własność i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.
  • Wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na lokalach, jakie zostały wyodrębnione z nieruchomości, ciążące na związanych z nimi udziałach we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym.

W rubryce wpisywana jest treść praw, roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, jak i osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń i osoby, których roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone. Treść wpisu zawsze jest uzależniona od jego rodzaju i dotyczyć może:

  • Ograniczonego prawa rzeczowego.
  • Ograniczonego prawa rzeczowego związanego z inną nieruchomością.
  • Prawa osobistego.
  • Roszczenia.
  • Ostrzeżenia.
  • Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.
  • Innych wpisów.

Dział IV księgi pozwala sprawdzić, czy na nieruchomości nie ma hipoteki, którą trzeba spłacić. W dziale tym podawane są ewentualne kwoty obciążeń hipotecznych, waluta i rodzaj ustanowionej hipoteki. Przed zakupem nieruchomości najlepiej upewnić się, że wszystkie zapisy dotyczące obciążeń zostały wcześniej wykreślone.

W Dziale IV księgi wieczystej znajduje się rubryka z nazwą „Wzmianki w dziale IV”. Każda wzmianka oznaczona jest datą i godziną wpisu i informuje nas o tym, że do sądu wpłynął wniosek o wpis hipoteki umownej bądź przymusowej oraz oczekuje na wpis.

Wpisy w Dziale IV księgi wieczystej nieruchomości oznaczają, że mamy do czynienia z ustanowioną hipoteką. W rubryce 4.4 wskazywana jest hipoteka umowna wraz z jej treścią, a powstaje ona na skutek zawarcia umowy i wpisu do księgi wieczystej. Z treści tej dowiadujemy się, czy ustanowiona jest hipoteka i kim jest wierzyciel, który może obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego zaspokoi swoją wierzytelność z nieruchomości pożyczkobiorcy.

Wiedząc, jak zbudowana jest księga wieczysta nieruchomości i jakie informacje można z niej pozyskać, łatwiej można sprawdzić ponad wszelką wątpliwość stan prawny nieruchomości.

Podziel się tym postem
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Czytaj dalej

Chcesz sprzedać albo kupić nieruchomość?

Napisz do nas, a zdejmiemy ten problem z Twojej głowy!

Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką dotyczącą cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do cookies w Twojej przeglądarce.