Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie

Zarówno sprzedaż, jak i kupno mieszkania są obarczone pewnym ryzykiem. Chociaż wydawać się może, że to kupujący bardziej ryzykuje, to jednak osoba sprzedająca mieszkanie również jest narażona na nieuczciwe działanie. Jak zatem bezpiecznie sprzedać mieszkanie? Co warto sprawdzić przed sprzedażą, na co zwrócić uwagę u notariusza i jak nie dać się oszukać? Na te pytania powinien odpowiedzieć sobie każdy, kto szykuje się do sprzedaży mieszkania.

Umowa przedwstępna, czy od razu umowa sprzedaży?

Pewnym zabezpieczeniem dla sprzedawcy jest umowa przedwstępna, przyjmująca formę aktu notarialnego. Podpisuje się ją, aby zobowiązać kupującego i sprzedającego do określenia warunków sprzedaży i terminów, które będą zamieszczone w ostatecznej formie umowy. Spisanie umowy przedwstępnej nie jest niezbędne, to raczej zabezpieczenie, dzięki któremu można żądać podpisania umowy przyrzeczonej w sądzie. Warunkiem tego jest zachowanie formy aktu notarialnego. Istotnym punktem w samej umowie sprzedaży jest zapis podlegania kupującego pod egzekucję zapłaty ceny mieszkania, która została zapisana w umowie przedwstępnej. Na tej podstawie sprzedający może dochodzić swoich praw na drodze sądowej egzekucji co do zapłaty należną mu z tytułu umowy.

Czym się różni zaliczka od zadatku?

Niezwykle istotną kwestią w sprzedaży nieruchomości są zadatki i zaliczki. Chociaż potocznie wiele osób zamiennie stosuje te dwa określenia, to prawnie znacząco różnią się one od siebie. Zaliczka stanowi część kwoty, jaką kupujący zobowiązał się zapłacić za nieruchomość. Wpłacona wcześniej może podlegać zwrotowi, jeśli nie umowa przedwstępna zostanie rozwiązana lub ustalone uprzednio warunki niedotrzymane.

Gwarantem umowy sprzedaży nieruchomości jest natomiast zadatek. Jeżeli kupujący dopuściłby się do naruszenia kontraktu, wówczas zadatek pozostaje bezzwrotny. Z kolei w sytuacji, kiedy to sprzedający nie dotrzyma warunków, to sprzedający zwraca podwójny zadatek. Zadatek może być włączony do ostatecznej ceny, jeśli zostanie to zawarte w umowie przyrzeczonej.

Rola banku

W zasadzie ogranicza się ona do wydania pozytywnej lub negatywnej decyzji kredytowej kupującemu na podstawie umowy przedwstępnej. Kredyt zostaje uruchomiony po zawarciu aktu notarialnego. Sprzedający nie jest stroną w tej transakcji, jednak jak się okazuje, nie jest to gwarantem uzyskania zapłaty ceny sprzedaży. Często umowa kredytowa wymaga spełnienia określonych, dodatkowych warunków przez kupującego. W przypadku ich niedotrzymania kredyt nie zostaje uruchomiony i środki nie są wypłacone. Można się przed tym zabezpieczyć poprzez wgląd w ustalenia między kupującym a bankiem, jednak z prawnego punktu widzenia będzie to uprzejmość ze strony kupującego. Sprzedający nie może włączać się w takie ustalenia, zmieniać treści umowy kredytowej, ponieważ nie jest on stroną w tej sprawie.

 

Mieszkanie za gotówkę

Inna jest sytuacja, kiedy kupujący nie korzysta z usług banku, a mieszkanie kupuje za gotówkę. Zabezpieczeniem transakcji jest depozyt notarialny, czyli przekazaniu pieniędzy na konto notariusza, które z chwilą zawarcia umowy notariusz wypłaca sprzedającemu. Tak wygląda bezpieczna sprzedaż mieszkania za gotówkę. Kupujący nie ryzykuje przewożeniem dużej ilości środków, jak również sprzedający nie musi się obawiać tego, że pieniądze okażą się fałszywe.

Najgorszy scenariusz dla sprzedającego

Istnieje taka możliwość, że mimo podpisania aktu u notariusza, mieszkanie przestaje być własnością sprzedającego, mimo że nie otrzymał on zapłaty. Mieszkanie przechodzi w stan posiadania kupującego w momencie zawarcia umowy sprzedaży. Opłacenie ceny mieszkania nie jest równoznaczne z przeniesieniem jego własności. Tylko umowa poświadczająca sprzedaż nieruchomości, w której klient nabywa do niej prawa, a sprzedający się ich pozbywa, jest podstawą do przeniesienia własności. Zaś jeśli chodzi o wpis do księgi wieczystej, to jest on jedynie potwierdzeniem przeniesienia tych praw. Ale i od tego znajdą się wyjątki, dotyczą one jednak nabycia mieszkania od dewelopera, a nie na rynku wtórnym.

Co ciekawe, przy transakcjach rzeczy ruchomych możliwy jest zapis, że prawa do własności przechodzą dopiero w momencie uiszczenia pełnej opłaty. Jednak w przypadku nieruchomości taki zapis nie jest możliwy. Kodeks cywilny, artykuł 157 wyraźnie wskazuje, że definitywna umowa, posiadająca skutek rozporządzający, nie dopuszcza warunku przeniesienia własności ruchomej w momencie zapłaty. Nie można tego zawrzeć w umowie, ponieważ będzie to do podważenia na drodze postępowania sądowego. Taka umowa jest zwyczajnie nieważna.

Można się zabezpieczyć wcześniej i uniknąć takich nieprzyjemnych sytuacji. W idealnych warunkach płatność powinna być uregulowana przed lub tuż po zawarciu umowy. Bezpiecznym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług notariusza i dokonanie transakcji za jego pośrednictwem.

Jak wybrać właściwego notariusza i pośrednika?

Zweryfikowany notariusz przez Ministra Sprawiedliwości jest adekwatną osobą do wsparcia w procesie transakcyjnym, zawarciu umowy i tego typu działaniach. Warto poczytać opinie o danej osobie, aby uchronić się przed niekompetencją notariusza.

Pośrednik w sprzedaży nieruchomości musi mieć wykupioną właściwą polisę ubezpieczeniową, jednak nie jest to żadną gwarancją jego umiejętności. Dlatego warto uprzednio sprawdzić taką osobę, potwierdzić jej renomę i dopiero wówczas zdecydować się na współpracę.