Formy umów w zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego

Formy umów w zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego

Zakup nowego mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Kluczową rolę w tym procesie odgrywają umowy, jakie klient zawiera z firmą deweloperską na różnych etapach inwestycji.

Umowa rezerwacyjna mieszkania

Celem umowy rezerwacyjnej jest wyrażenie chęci nabycia danej nieruchomości. Podpisywana jest przed zawarciem umowy przedwstępnej i deweloperskiej. Dla klienta to rodzaj gwarancji, że lokum będące przedmiotem jego zainteresowania nie zostanie sprzedane innej osobie. Atrakcyjne oferty deweloperów cieszą się ogromną popularnością, dlatego rezerwacja mieszkania czy domu w formie stosownej umowy rezerwacyjnej jest jak najbardziej uzasadnionym posunięciem.

Co powinno znaleźć się w umowie rezerwacyjnej?

Konstrukcja umowy rezerwacyjnej opiera się na zasadzie swobody kontraktowania. Nie ma ona w polskim prawie swojej definicji. W praktyce wyróżnia się dwie odmiany umowy rezerwacyjnej, a mianowicie:

  • umowa rezerwacyjna zawierająca elementy umowy przedwstępnej – z jej tytułu stronom przysługuje prawo dochodzenia roszczeń w razie niewykonania określonych zobowiązań,

  • umowę rezerwacyjną bez elementów umowy przedwstępnej – stanowi ona jedynie deklarację zakupu nieruchomości, w związku z czym jej rozwiązanie nie pociąga żadnych konsekwencji.

Z uwagi na brak prawnych regulacji nie istnieje jeden odgórny wzór umowy rezerwacyjnej, niemniej przyjmuje się, że powinna ona zawierać takie elementy jak:

  • miejsce i datę zawarcia umowy,

  • dane obu stron,

  • informacje dotyczące transakcji – w tym również te odnoszące się do nieruchomości,

  • czas obowiązywania rezerwacji,

  • informacja co do ceny mieszkania lub domu,

  • wysokość opłat: opłaty rezerwacyjnej, zadatku albo zaliczki,

  • potwierdzenie wniesienia opłaty rezerwacyjnej, zadatku lub zaliczki,

  • oświadczenie dewelopera o stanie prawnym lokalu,

  • podpisy stron umowy.

Przy tej okazji warto wskazać na różnice pomiędzy opłatą rezerwacyjną, zadatkiem i zaliczką. Deweloper nie zwraca opłatę rezerwacyjną, jeżeli klient zrezygnuje z zakupu nieruchomości, przepada ona na korzyść dewelopera. Z kolei w przypadku zaliczki deweloper jest zobligowany do zwrotu całej tej kwoty w razie niewywiązania się z umowy. Z zadatkiem sprawa wygląda natomiast tak, że niewykonanie umowy rezerwacyjnej może skutkować ubieganiem się przez stronę poszkodowaną podwójnej wysokości zadatku. Wymieniane opłaty są włączane do ceny sprzedaży, o ile w umowie rezerwacyjnej znalazł się odpowiedni zapis.

Umowa przedwstępna

dwie-kobiety-ucisk-reki

Umowa przedwstępna jest umową, na której podstawie strony zobowiązują się do podpisania oznaczonej umowy – tak wynika z art. 389 Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do zakupu mieszkania czy domu z pierwotnego rynku nieruchomości chodzi tutaj o umowę deweloperską. Ważność umowy przedwstępnej zależy przede wszystkim od jej zawartości – muszą się w niej znaleźć istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przepisy nie precyzują jednoznacznego brzmienia tego dokumentu, ale w umowie przedwstępnej muszą być zawarte takie informacje:

  • data i miejsce zawarcia umowy,

  • dane stron umowy,

  • opis nieruchomości wraz z jej ceną transakcyjną,

  • wysokość zaliczki lub zadatku,

  • termin podpisania właściwej umowy,

  • podpisy stron umowy.

Ponadto zalecane jest uwzględnienie w umowie przedwstępnej m.in. zapisów dotyczących przeróbek w nieruchomości w trakcie budowy czy odsetek za zaległości we wpłatach dokonywanych przez kupującego.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej należy pamiętać, że strony umowy mogą wprowadzać do niej dodatkowe zapisy oraz o tym, że nie na wymogu zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Oczywiście z wielu względów opłaca się podpisać omawianą umowę u notariusza, ponieważ daje ona wtedy podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej oraz do egzekwowania na drodze sądowej zawarcia umowy końcowej. W takim układzie deweloper nie może sprzedać danej nieruchomości innemu klientowi po wyższej cenie. Niewykonanie postanowień umowy przedwstępnej przez którąś z jej stron daje prawo drugiej stronie do odstąpienia od umowy.

Umowa deweloperska

monety-dom-sprzedaz-kupno

Gdy doszło do podpisania umowy deweloperskiej, po stronie dewelopera jest obowiązek przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Zasady jej funkcjonowania określa ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z jej zapisami najważniejszymi elementami umowy deweloperskiej są:

  • data i miejsce zawarcia umowy,

  • dane stron umowy deweloperskiej,

  • cena nabycia nieruchomości,

  • informacje dotyczące nieruchomości ze szczególnym wskazaniem na:

– powierzchnię działki,

– stan prawny nieruchomości,

– lokalizację nieruchomości,

– usytuowanie lokalu w budynku,

– metraż lokalu i układ znajdujących się w nim pomieszczeń,

– zakres i standard prac wykończeniowych,

  • termin, w którym prawa własności nieruchomości zostaną przeniesione na nabywcę,

  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez kupującego na rzecz dewelopera,

  • informacje odnoszące się do:

– mieszkaniowego rachunku powierniczego,

– gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,

– pozwolenia na budowę – numer pozwolenia i oznaczenie organu, który je wydał,

– terminu rozpoczęcia i zakończenia inwestycji deweloperskiej,

– zasad odstąpienia od umowy deweloperskiej,

– wysokości odsetek i kar umownych,

– sposobu pomiaru powierzchni nieruchomości,

– terminu i sposobu zawiadomienia kupującego o odbiorze nieruchomości,

– odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przez kupującego i zapoznania się z ich treścią,

– zobowiązań dewelopera (budowa budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, przeniesienie praw własności itp.).

Uwaga: umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Umowa sprzedaży

umowa-klucze-dlugopis

Ostatnim rodzajem umowy przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego jest umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Na podstawie aktu notarialnego nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. W dokumencie muszą się przede wszystkim znaleźć:

  • oświadczenia o dopełnieniu postanowień umowy deweloperskiej,

  • opis stanu prawnego nieruchomości,

  • opis dokumentów wymaganych do ustanowienia odrębnej własności lokalu,

  • rozliczenie kwot wnoszonych przez nabywcę na poszczególnych etapach realizacji inwestycji,

  • zasady korzystania ze wspólnych części nieruchomości.

Nabywca nieruchomości może się spotkać z różnymi umowami. Warto, żeby wcześniej zorientował się, na czym polegają i czego dotyczą poszczególne.

Przejdź do poprzedniego artykułu Poprzedni artykuł

Formy umów w zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego

Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego?

Następny artykuł Przejdź do następnego artykułu

Formy umów w zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego

Home staging – jak wpływa na potencjał nieruchomości?