Polski PL English EN Русский RU Українська UK
Polski PL English EN Русский RU Українська UK

10 punktów które musisz sprawdzić przed kupnem mieszkania

Przystępując do zakupu wybranej nieruchomości, musimy sprawdzić wiele kwestii, by mieć pewność, że inwestycja jest bezpieczna i przyniesie nam ona określone korzyści. Nie powinniśmy mieć wątpliwości pod względem formalnym i prawnym oraz faktycznego stanu technicznego lokalu. Podajemy zatem 10 najważniejszych punktów, które absolutnie należy zweryfikować przed zakupem mieszkania.

1. Kto jest faktycznym właścicielem?

Podstawowym źródłem informacji o nieruchomości, jej położeniu i właścicielu oraz stanie prawnym, jest księga wieczysta. Musimy się upewnić, czy kupujemy mieszkania od realnego właściciela. Z takiej księgi można wyczytać, czy osoba, z którą mamy zawrzeć umowę kupna sprzedaży, jest właścicielem lokalu, jego współwłaścicielem czy może pełnomocnikiem właściciela. Wystarczy zatem poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej i sprawdzić w niej wpisy za pośrednictwem przeglądarki ksiąg na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Nie zawsze jednak dla mieszkania, które chcemy kupić, założona jest księga wieczysta. Tak jest w przypadku np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego może, ale nie musi być prowadzona taka księga. Jeśli tak jest, to należy poprosić osobę sprzedającą nieruchomość o zaświadczenie ze spółdzielni, które rozwieje wątpliwości co do tego, czy rzeczywiście przysługuje jej prawo własności do lokalu.

2. Co jest przedmiotem umowy kupna-sprzedaży?

Wydaje nam się, że sprzedający wystawia na sprzedaż mieszkanie, nawet wraz z piwnicą, strychem czy komórką lokatorską. Tymczasem nijak może się to mieć do tego, co ujawnione jest w Dziale I-O księgo wieczystej. Umowę możemy podpisać, jeśli adres nieruchomości w KW i w rzeczywistości są zgodne, podobnie jak powierzchnia, ilość pomieszczeń oraz ich funkcje. Bardzo ważne jest sprawdzenie przeznaczenia nieruchomości – w przypadku zapisu „lokal mieszkalny” możemy dalej sprawdzać ważne punkty przed kupnem.

3. Obciążenia hipoteczne

Poza weryfikacją w księdze wieczystej nieruchomości tego, kto jest rzeczywistym, prawnym właścicielem mieszkania, możemy też z niej dowiedzieć się, czy nie ciążą na lokalu obciążenia hipoteczne. Takie istotne dla kupującego informacje ujawniane są w dziale IV księgi wieczystej. Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką umowną czy przymusową, to wówczas zostanie ona wymieniona w księdze wieczystej, wraz ze wskazaniem tytułu do jej ustanowienia i sumy, na jaką została ustanowiona.

Można kupić mieszkanie z obciążeniem hipotecznym, ale powinniśmy mieć świadomość tego, że ono istnieje. Pamiętajmy, że hipoteka jest przypisana do nieruchomości, a nie właściciela. Dlatego w umowie kupna-sprzedaży należy oznaczyć, że sprzedający z pozyskanych pieniędzy w wyniku zbycia mieszkania zobowiązuje się do spłaty kredytu hipotecznego i zwolnienia hipoteki. Po podpisaniu umowy dotychczasowy właściciel powinien przekazać dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki, co leży już w gestii kupującego.

4. Prawa rzeczowe i służebność ciążące na nieruchomości

W księdze wieczystej możemy sprawdzić przed ostatecznym zakupem mieszkania, czy nie jest ono obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, czyli prawem użytkowania i służebnością. Są w niej ujawniane roszczenia i prawa osobiste, jak:

  • prawo najmu,
  • prawo odkupu,
  • prawo pierwokupu,
  • prawo dożywocia,
  • prawo korzystania z pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku (umowa timesharingu).

5. Stan techniczny lokalu mieszkalnego

Jeśli samodzielnie nie jesteśmy w stanie ocenić stanu technicznego kupowanego mieszkania, najlepiej skorzystajmy z pomocy specjalisty budowlanego. Obejrzyjmy z nim nieruchomość, dokładnie, pomieszczenie po pomieszczeniu. Za taką pomoc trzeba zwykle zapłacić około 200 złotych, ale wydatek ten w wielu przypadkach może zaoszczędzić wielu przykrych niespodzianek w przyszłości. Będziemy mieli świadomość, czy np. konieczne będzie przeprowadzenie szeroko zakrojonego remontu w mieszkaniu tuż po wprowadzeniu się do niego.

Na uwagę przy kontroli stanu technicznego lokalu mieszkalnego zasługują takie kwestie jak:

  • Stan instalacji elektrycznej, np. czy wszystkie światła zapalone na raz spowodują przeciążenie sieci.
  • Ciśnienie wody – czy nie jest zbyt słabe, gdy okręci się wszystkie krany jednocześnie.
  • Ciśnienie gazu – czy po odkręceniu wszystkich kurków na kuchence siła płomienia osłabnie.
  • Stan podłóg.
  • Stan elementów drewnianych w mieszkaniu.
  • Stan ścian – czy nie ma śladów wilgoci i pleśni.
  • Szczelność okien.
  • Stan drzwi wejściowych.

6. Stan zameldowania osób w mieszkaniu

Należy upewnić się, czy kupowane mieszkanie nie jest przedmiotem współwłasności, a jeśli rzeczywiście tak jest, sprawdzić, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na sprzedanie nieruchomości. Warto poprosić kategorycznie o zaświadczenie o stanie zameldowania osób w lokalu. Przed udaniem się do notariusza, najlepiej w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania, sprzedający powinien wymeldować z lokalu mieszkalnego wszystkich dotychczasowych lokatorów.

7. Uregulowanie należności przez byłego właściciela

Nie można kupować mieszkania, bez wcześniejszego upewnienia się, że dotychczasowy właściciel nie ma długów w zakresie opłacania czynszu czy opłat za media. Powinniśmy zażądać od sprzedającego okazania zaświadczenia wystawionego przez spółdzielnię, wspólnotę mieszkaniową, zakład energetyczny, wodociągi, gazownię czy urząd gminy, że wszystkie należności zostały uregulowane. Jeśli tak nie jest, trzeba wymóc na sprzedającym zapłatę za wszystkie rachunki.

8. Kwestia wykreślenia hipoteki na nieruchomości

Nawet jeśli nieruchomość była przedmiotem zabezpieczenia w formie hipoteki, to w momencie zakupu trzeba zadbać, by móc wykreślić ją w przyszłości. To już zadanie dla nowego nabywcy. Hipoteka po spłacie kredytu hipotecznego nie jest wykreślana przez bank automatycznie. Kredytodawca po uiszczeniu ostatniej raty kapitałowo-odsetkowej powinien wydać na ręce klienta zgodę na wykreślenie hipoteki, a kupujący na tej podstawie będzie mógł wykreślić hipotekę nieruchomości w sądzie rejonowym.

9. Plan zagospodarowania przestrzennego

Dobrym pomysłem przed złożeniem podpisu pod umową kupna mieszkania jest sprawdzenie, co też w najbliższej przyszłości może powstać w sąsiedztwie. Odpowiedź na to pytanie przyniesie nam plan zagospodarowania przestrzennego najbliższej okolicy, który można sprawdzić w urzędzie gminy. Można się z nim zapoznać po złożeniu wniosku. Dzięki temu upewnimy się, że np. obok naszego bloku nie zostanie wybudowana stacja benzynowa, wysokie budynki biurowe, czy też wysypisko śmieci lub autostrada.

10. Kondycja wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni

Na koniec weźmy pod uwagę przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza, w jakiej kondycji finansowej znajduje się spółdzielnia, w zasobach której znajduje się mieszkanie, albo jak funkcjonuje dotychczas wspólnota, w której mieści się lokal. Spółdzielnia lub zarządca za zgodą właściciela nieruchomości mogą udzielić kupującemu wszelkich informacji dotyczących tego, czy nie toczą się sprawy sądowe, z tytułu których nowy właściciel lokalu może być obciążony kosztami, jako nowy członek wspólnoty lub spółdzielni. Przy okazji wizyty w spółdzielni lub u zarządcy nieruchomości mieszkalnej, w której znajduje się kupowane mieszkanie, można dowiedzieć się o stanie technicznym budynku wielorodzinnego i zapytać o to, jakie remonty i ulepszenia w najbliższej przyszłości są planowane.

Podziel się tym postem
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Czytaj dalej

Chcesz sprzedać albo kupić nieruchomość?

Napisz do nas, a zdejmiemy ten problem z Twojej głowy!

Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką dotyczącą cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do cookies w Twojej przeglądarce.